Rodzaje stref terytorialnych określa organ. Strefy terytorialne i strefy funkcjonalne

ST 35 GrK RF.

1. W wyniku zabudowy miejskiej, mieszkalnej, publicznej
biznes, strefy przemysłowe, strefy infrastruktury inżynieryjnej i transportowej, strefy
użytkowanie rolnicze, tereny rekreacyjne, obszary specjalnie chronione
terytoria, strefy specjalnego przeznaczenia, strefy rozmieszczenia obiektów wojskowych i inne typy
strefy terytorialne.

2. Tereny mieszkalne mogą obejmować:
1) strefy zabudowy z indywidualnymi budynkami mieszkalnymi;
2) strefy zabudowy z niską zabudową mieszkaniową;
3) strefy zabudowy ze średnią zabudową mieszkalną;
4) strefy zabudowy z wielokondygnacyjną zabudową mieszkalną;
5) stref zabudowy mieszkaniowej innego typu.

3. Na terenach mieszkalnych dopuszcza się stawianie wolnostojących, zabudowanych lub dostawionych
obiekty celów społecznych i komunalnych, zakłady opieki zdrowotnej, obiekty
przedszkola, szkoły podstawowe ogólnokształcące i średnie ogólnokształcące, miejsca kultu religijnego, parkingi
transport drogowy, garaże, obiekty związane z zamieszkaniem obywateli i nie
mający negatywny wpływ na środowisko. Obszary mieszkalne mogą obejmować
obejmują również obszary przeznaczone pod ogrodnictwo i uprawę daczy.

4. W skład stref ogólnodostępnych i biznesowych mogą wchodzić:
1) tereny biznesowe, publiczne i handlowe;
2) strefy umieszczenia obiektów o przeznaczeniu społecznym i komunalnym;
3) powierzchnie obsługi obiektów niezbędnych do realizacji produkcji i
działalność przedsiębiorcza;
4) strefy ogólnodostępne i biznesowe innego typu.

5. Strefy ogólnodostępne i biznesowe przeznaczone są dla placówek służby zdrowia,
kultura, handel, gastronomia, cele społeczne i komunalne,
działalność gospodarcza, obiekty średniego zawodowego i wyższego
instytucje edukacyjne, administracyjne, badawcze, miejsca kultu,
parkingi, zaplecze biznesowe i finansowe, inne obiekty,
związanych z życiem obywateli.

6. Na liście obiektów budowlanych kapitału dopuszczonych do umieszczenia
w miejscach publicznych i biznesowych, mogą obejmować budynki mieszkalne, hotele, podziemia lub
garaże wielopoziomowe.

7. Skład stref produkcyjnych, stref infrastruktury inżynieryjnej i transportowej może
włączyć coś:
1) tereny komunalne - tereny przeznaczone na umieszczenie urządzeń komunalnych i magazynowych, obiektów
mieszkalnictwo i usługi komunalne, obiekty transportowe, obiekty handlu hurtowego;
2) strefy produkcyjne - strefy dla lokalizacji zakładów produkcyjnych o różnym charakterze
normy wpływu na środowisko;
3) inne rodzaje infrastruktury produkcyjnej, inżynieryjnej i transportowej.

8. Przewidziano strefy produkcyjne, inżynieryjne i infrastruktury transportowej
pod zabudowę przemysłową, gospodarczą i magazynową, obiekty inżynieryjne
i infrastruktury transportowej, w tym budowli i komunikacji kolejowej,
transport drogowy, rzeczny, morski, lotniczy i rurociągowy, łączność, a także dla
ustanowienie stref ochrony sanitarnej takich obiektów zgodnie z wymaganiami technicznymi
przepisy prawne.

9. W skład stref użytkowania rolniczego mogą wchodzić:
1) strefy użytków rolnych – grunty orne, sianokosy, pastwiska, ugory, grunty zajęte
nasadzenia wieloletnie (ogrody, winnice i inne);
2) stref zajętych przez obiekty rolnicze i przeznaczonych do tego celu
rolnictwo, uprawa daczy, ogrodnictwo, indywidualne gospodarstwo pomocnicze,
rozwój obiektów rolniczych.

10. Skład stref terytorialnych ustanowionych w granicach osiedli może obejmować
obejmują strefy użytkowania rolniczego (w tym strefy użytkowania rolniczego
grunty rolne), a także tereny zajęte przez obiekty rolnicze i przeznaczone
dla rolnictwa, hodowli daczy, ogrodnictwa, rozwoju obiektu
cel rolniczy.

11. Tereny rekreacyjne mogą obejmować tereny znajdujące się w granicach
tereny zajęte przez lasy miejskie, skwery, parki, ogrody miejskie, stawy, jeziora,
zbiorniki wodne, plaże, linie brzegowe publicznych zbiorników wodnych, a także
w granicach innych terenów użytkowanych i przeznaczonych do rekreacji, turystyki, zajęć
kultury fizycznej i sportu.

12. Strefy terytorialne mogą obejmować strefy terytoriów szczególnie chronionych.
Strefy terytoriów specjalnie chronionych mogą obejmować działki o specjalnym charakterze
środowiskowych, naukowych, historycznych i kulturowych, estetycznych, rekreacyjnych, zdrowotnych i
inną szczególną wartość.

13. Strefami specjalnego przeznaczenia mogą być tereny zajmowane przez cmentarze, krematoria, mogiłki zwierząt, obiekty służące do grzebania stałych odpadów komunalnych oraz inne obiekty, których usytuowanie może być zapewnione jedynie przez wyznaczenie tych stref, a na innych obszarach terytorialnych jest niedopuszczalne.

14. Strefy terytorialne mogą obejmować strefy rozmieszczenia obiektów wojskowych i
inne obszary specjalnego przeznaczenia.

15. Oprócz przewidzianych w niniejszym artykule, organ samorządu terytorialnego może
ustanowić inne rodzaje stref terytorialnych, przydzielone z uwzględnieniem stref funkcjonalnych i
cechy użytkowania działek i projektów budowy kapitału.

Komentarz do art. 35 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej

1. Określenie stref terytorialnych jest obowiązkowym elementem Regulaminu Zagospodarowania Przestrzennego, aw szczególności miejskiej mapy zagospodarowania przestrzennego. W ramach każdej kategorii stref terytorialnych wymienionych w komentowanym artykule 35 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej można również wyróżnić kilka stref (podstref), różniących się cechami urbanistycznego zagospodarowania terytoriów, zestawem dozwolonych rodzajów użytkowania gruntów i parametrami zmian budowlanych w nieruchomościach dla tych rodzajów użytkowania gruntów. Mapa(y) podziału na strefy miejskie mogą zawierać opis granic stref terytorialnych. Przy ustalaniu granic stref terytorialnych na planach ustala się ich nazwy oraz przepisy urbanistyczne indywidualnie, w odniesieniu do poszczególnych części terytorium gminy.

O liczbie wydzielonych stref (podstref) decyduje specyfika urbanistyczna poszczególnych gmin i ich wielkość, stopień rozwarstwienia terytorialnego, funkcjonalna organizacja strukturalna terytorium, cechy ukształtowania krajobrazu naturalnego i antropogenicznego, a także perspektywy zagospodarowania przestrzennego terytorium, określone na etapie opracowywania dokumentacji planistycznej. Ta ostatnia okoliczność określa zestaw praktycznych środków (zachęty urbanistyczne lub zakaz (ograniczenie) niektórych rodzajów użytkowania i zagospodarowania terenu), branych pod uwagę przy opracowywaniu mapy zagospodarowania przestrzennego.

Strefy terytorialne określone przez podział na strefy miejskie uwzględniają istniejącą organizację urbanistyczną terytorium, aspekty społeczne, demograficzne oraz warunki wstępne dla późniejszego rozwoju urbanistycznego (przebudowy). W rezultacie urbanizacja jest zadaniem złożonym, wymagającym zintegrowanych rozwiązań i udziału specjalistów z wielu dziedzin.

2. Tereny mieszkalne mają na celu zapewnienie komfortowych i zdrowych warunków życia ludności na terenie gminy. Specyfiką stref tego typu jest przewaga w nich zabudowy mieszkaniowej, z założeniem budowy dużej liczby wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych. Przydział odpowiednich podstref w obrębie obszaru mieszkalnego jest determinowany rzeczywistą strukturą zasobów mieszkaniowych, zgodnie z potrzebami różnych grup ludności (rodziny małe i wielodzietne, młodzi i starzy, osoby samotne lub w związkach małżeńskich). Nowo powstająca zabudowa mieszkaniowa wymaga uwzględnienia potrzeb grup demograficznych i konsumenckich, zaspokojenia różnorodnych (zróżnicowanych) preferencji obywateli (ich szans społecznych i konsumenckich).

Miejski tryb zagospodarowania przestrzennego przydzielania podstref mieszkaniowych determinuje rozwiązanie praktycznych problemów uporządkowania istniejącej zabudowy, nadania jej bardziej przejrzystej struktury i możliwości łączenia różnych (zróżnicowanych) typów zabudowy mieszkaniowej.

Zagospodarowanie przestrzenne obszarów mieszkalnych (mieszkalnych) pozwala jednocześnie rozwiązywać różnego rodzaju problemy: funkcjonalne (zróżnicowanie niekompatybilnych, wykluczających wzajemne sąsiedztwo procesów funkcjonalnych; ustanowienie określonego systemu budowy budynku z przydziałem dominujących funkcji; eliminacja przeplatającej się lokalizacji budynku); planowanie (poprawa organizacji planistycznej terytorium i poprawa jego obsługi transportowej, z uwzględnieniem sytuacji urbanistycznej, oddalenia od centrum i bliskości naturalnego krajobrazu, a także innych elementów strukturalnych miasta; wybór sposobu zmian urbanistycznych); strukturalnych (uzasadnienie wyboru ilości kondygnacji i gęstości zabudowy, rodzajów usług, wraz ze wzrostem jakości zabudowy, poprawą jakości środowiska).

Planowanie przestrzenne urbanistyczne w nowoczesnych warunkach ma na celu wdrożenie środków planowania przestrzennego w celu kompleksowej przebudowy terytorium, co oznacza osiągnięcie znacznej efektywności ekonomicznej. Efekt ten można uzyskać w wyniku oceny moralnej i fizycznej deprecjacji budynku, określenia charakterystyki zasobu mieszkaniowego, wskazania gęstości zabudowy, wskaźników środowiskowych, stosunku terenów otwartych (w tym terenów zielonych) do terenów zabudowanych. Biorąc pod uwagę fakt, że najczęstszym rodzajem przekształceń urbanistycznych w warunkach istniejącej zabudowy miejskiej i wiejskiej jest jej przebudowa, w procesie planowania przestrzennego urbanistycznego konieczne jest określenie stopnia interwencji rekonstrukcyjnych.

Skala odbudowy ustalona w strefach terytorialnych jest determinowana różnymi czynnikami. W wielu przypadkach decydujące znaczenie ma porównanie możliwości zachowania (pełnego i częściowego) oraz rozbiórki istniejącego zasobu mieszkaniowego. Co do zasady ostateczna decyzja o wyborze określonych typów terenów mieszkaniowych uzależniona jest od oceny zamierzonego rezultatu (w ujęciu współmiernym) w stosunku do sytuacji wyjściowej. Nie bez znaczenia jest ocena wielkości (wielkości) prac, a także ich kosztu związanego ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Często ze względu na konieczność ograniczenia kosztów zachowany zostaje w strefie dotychczasowy typ użytkowania urbanistycznego, co stoi w sprzeczności z ogólnym perspektywicznym kierunkiem przekształceń.

Zadaniem urbanistyki zagospodarowania przestrzennego w tym zakresie jest określenie priorytetów urbanistycznych. Mogą się znacznie różnić w zależności od konkretnej sytuacji miejskiej i społeczno-ekonomicznej.

W niektórych przypadkach zmiana planu zagospodarowania przestrzennego pociąga za sobą znaczny wzrost kosztów prac rekonstrukcyjnych, ale pozwala osiągnąć znaczące wyniki (społeczne, funkcjonalne, planistyczne i inne). W innych przypadkach wręcz przeciwnie, planowany stan terytorium może nie odbiegać znacząco od stanu obecnego, ale jednocześnie realizacja całości wymaganej pracy nie wiąże się z dużymi kosztami. W każdej konkretnej sytuacji urbanistycznej decyzja o wyborze wariantu zagospodarowania przestrzennego jest podejmowana indywidualnie, z uwzględnieniem pozytywnych i negatywnych aspektów każdego z nich. Najbardziej ogólną zasadą, w większym stopniu wpływającą na ostateczny wybór, jest osiągnięcie racjonalnego schematu użytkowania terytorium.

Podjęcie decyzji o zagospodarowaniu przestrzennym, określenie sposobu, etapów, charakteru prowadzonych działań uzależnione jest także od istniejącego na danym terenie zespołu uwarunkowań urbanistycznych, takich jak: usytuowanie terenu strefowego w strukturze gminy; gęstość zabudowy poszczególnych kwartałów i większych jednostek konstrukcyjnych zabudowy; charakterystyka techniczna budynku; dostępność elementów służby publicznej; stan wyposażenia technicznego i zagospodarowania terenu.

Podstrefy wydzielono w taki sposób, aby system strefowy funkcjonował w sposób zrównoważony, tak aby w każdej podstrefie mieszkalnej istniała możliwa różnorodność form przestrzennej organizacji środowiska, wystarczająca ilość usług bytowych. Najczęściej spotykanym w praktyce urbanistycznej jest wydzielanie czterech głównych typów podstref mieszkaniowych, różniących się ustalonymi parametrami realizowanej zabudowy, opartych na stopniowym zwiększaniu jej liczby kondygnacji, począwszy od pojedynczych budynków mieszkalnych, a skończywszy na budynkach wielokondygnacyjnych.

Strefy zabudowy z indywidualną zabudową mieszkalną są przeznaczone pod przeważającą zabudowę mieszkaniową indywidualną (izolowaną) i blokową z przyległymi działkami przeznaczonymi dla jednej rodziny jako główny rodzaj dozwolonego użytkowania. Zapewnia warunki prawne dla powstawania zabudowy mieszkaniowej o małej gęstości zaludnienia; z minimalnym zestawem funkcji usługowych i przestrzeniami publicznymi, terenami otwartymi do użytku rolniczego, a także małą infrastrukturą usługową (szkoły, małe przychodnie, apteki, łaźnie publiczne).

Dozwolone wykorzystanie pomocnicze na tych terenach obejmuje miejsca postojowe na jeden samochód lub postawienie garażu wolnostojącego, instalację autonomicznych (alternatywnych) źródeł energii, takich jak ciepłownia lub inne lokalne urządzenia techniczne. Użytkowanie gruntów wymagające specjalnego zezwolenia obejmuje wszelkiego rodzaju usługi komercyjne oraz przeznaczenie terenów rekreacyjnych.

Strefy zabudowy z niską zabudową mieszkalną (domy dwu- lub trzyrodzinne oraz domy trzykondygnacyjne) przeznaczone są do kształtowania specyficznych, przy zastosowaniu specjalnych metod planistycznych, układów urbanistycznych, o stosunkowo małej gęstości zabudowy i liczbie mieszkańców. Główne rodzaje dozwolonego użytkowania w tej strefie to domy jedno-, dwu- lub trzyrodzinne jedno-, dwu- lub trzyrodzinne oraz budynki wielorodzinne. Dozwolone są także sady, ogródki przydomowe, małe obiekty usługowe dla ludności. Dozwolone sposoby wykorzystania pomocniczego obejmują niewielkie parkingi i usługi komercyjne zajmujące mało miejsca w budynkach mieszkalnych, a także wydzielone obiekty infrastruktury usługowej.

W strefach zabudowy średniej zabudowy mieszkalnej głównymi typami dozwolonego użytkowania są domy zespolone dwu- i trzyrodzinne oraz budynki mieszkalne wielomieszkaniowe 4-5 rodzin. Dozwolone są również lokalne punkty usług dziennych, szkoły, przychodnie, które obsługują mieszkańców strefy. Dozwolone użytkowanie pomocnicze obejmuje świadczenie różnych usług zajmujących niewielką część budynków mieszkalnych. Dozwolone zastosowania, które wymagają specjalnego pozwolenia, obejmują duże komercyjne centra handlowe obsługujące społeczeństwo, a także małe hotele.

Strefy zabudowy z wielokondygnacyjną zabudową mieszkalną. Do głównych dozwolonych zastosowań zalicza się wyłącznie budownictwo wielorodzinne (bez mieszkań indywidualnych) oraz dużą liczbę pobliskich lokali usługowych i handlowych. Dozwolone użytkowanie pomocnicze obejmuje przychodnie, działalność handlową i inną oraz punkty usługowe, które zajmują niewielką część budynków mieszkalnych. Użytkowanie terenu, które wymaga specjalnego zezwolenia, obejmuje turystykę i rekreację, a także niektóre sposoby użytkowania gruntów i nieruchomości, które są określone przez interesy większych części terytorium gminy (na przykład rynki i budynki administracyjne).

Charakter rozmieszczenia odpowiednich podstref w granicach stref zabudowy mieszkaniowej ustala się z uwzględnieniem zasad racjonalności, jednolitości, proporcjonalności i rangi terytorialnej.

Zatem zasada rangi terytorialnej w wielu przypadkach decyduje o ustaleniu proporcji różnych typów podstref. Niemal każda gmina (niezależnie od wielkości, cech istniejącej struktury planistycznej, organizacji krajobrazu) charakteryzuje się charakterystyczną budową strukturalną terytorium, z podziałem na trzy stany: centralny, środkowy i peryferyjny. W zależności od tego, w której z trzech wskazanych części gminy znajduje się teren, który musi podlegać zagospodarowaniu przestrzennemu, wybierany jest priorytetowy typ podstrefy mieszkaniowej. Najczęściej w regionach centralnych wyróżnia się strefy z przewagą wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych; w strefach środkowych - zabudowa mieszkalna średniej wysokości, umożliwiająca włączenie zabudowy niskiej; na peryferiach miasta występują zróżnicowane strefy zabudowy w jednolitych proporcjach, z aktywnym włączeniem niskiej zabudowy i indywidualnej zabudowy mieszkaniowej. System strefowy pozwala na rozwiązanie niektórych aspektów problemów wynikających z urbanizacji (przebudowy) terytoriów stref mieszkaniowych, w szczególności umiejscowienie nowo powstałej zabudowy „chałupowej” na obrzeżach miasta oraz określenie kierunków przestrzennego przekształcenia terytorium ze zrujnowaną niską zabudową w regionach centralnych.

Na obszarach peryferyjnych większości dzielnic miejskich wielkość i skala nowego budownictwa mieszkaniowego, przy braku prawnego mechanizmu podziału na strefy, prawie nie była kontrolowana. Wymiary działek często nie odpowiadają wielkości budowanych na nich domów, co w wielu przypadkach prowadzi do budowy bardzo dużych domów na małych działkach. Z czasem domy te zajmą ten teren, a „zielone” środowisko zostanie utracone. Ponadto, ponieważ pozostawia się zbyt mało miejsca na ulice, linie infrastruktury i kanały ściekowe, może dojść do szkód środowiskowych, które trudno będzie naprawić.

Idealnie byłoby, gdyby zagospodarowanie przestrzenne rozwinęło zagospodarowane zapisy przewidziane w dokumentach planistycznych, przewidujące stworzenie niezbędnej infrastruktury, ukształtowanie holistycznej, systemowej organizacji (sieci) działek z odpowiednią liczbą niezabudowanych działek przed domami. We współczesnych warunkach, związanych z ograniczeniem możliwości finansowania infrastruktury, taki proces zagospodarowania przestrzennego (w oparciu o planowanie przestrzenne) nie jest przeprowadzany. Strefowanie w pewnym stopniu rozwiązuje ten problem, zapewniając współmierność wielkości zabudowy mieszkalnej do wielkości i konfiguracji działek, a także ustalając parametry zabudowy z uwzględnieniem przyszłego charakteru strefy (wystarczająco zazielenionej lub w przeważającej mierze zurbanizowanej).

Charakter zagospodarowania przestrzennego miejskiego jest określony w szczególny sposób w celu wyznaczenia stref terytorialnych pod ogrodnictwo i uprawę daczy. W odniesieniu do powierzchni domków letniskowych i działek ogrodowych stosuje się przepisy dotyczące pobytu czasowego oraz drobnej działalności rolniczej. Pozwalają na lokowanie obiektów infrastrukturalnych oraz budowę niewielkich obiektów, służących przede wszystkim np. sklepom, a także urbanistyczno-planistycznej organizacji innych działań związanych lub wymagających specjalnego zezwolenia na zagospodarowanie terenu.

3. Strefy publiczne i biznesowe tworzy się w celu skoordynowania mieszania typów użytkowania związanych z urbanistyczną organizacją funkcji handlowych, biurowych, administracyjnych, kulturalnych, oświatowych, usługowych, konserwacyjnych i rozrywkowych. Charakter konsumpcji tych procesów funkcjonalnych charakteryzuje się masowością i selektywnymi preferencjami konsumenckimi. Funkcje te na ogół zlokalizowane są w centralnej części miast i niektórych innych obszarach o wystarczającym bezpieczeństwie transportowym i infrastrukturalnym, co zapewnia potencjalnym konsumentom możliwości i wygodę odbioru towarów i usług.

Zazwyczaj typy urbanistycznego wykorzystania terytorium związane z lokowaniem funkcji biznesowych, handlowych, informacyjnych i usługowych dzieli się na kategorie szczebla centralnego lub lokalnego. Rodzaje wykorzystania kategorii szczebla centralnego obejmują działalność administracyjną władz publicznych (administracja podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej), instytucji finansowych (departamenty banków i agencji ubezpieczeniowych), urzędów świadczących usługi prawne lub inne dla dużych klientów (agencje reklamowe) itp. Zastosowania związane z lokalnym biznesem lub handlem obejmują „usługi osobiste i codzienne” świadczone przez oddziały banków, notariuszy i prawników prowadzących prywatne praktyki oraz sklepy ogólnospożywcze.

W odniesieniu do specyfiki alokacji stref publicznych i biznesowych zlokalizowanych w regionach centralnych występuje silny efekt kumulacji różnego rodzaju działalności gospodarczej i administracyjnej. Działalność bankowa, prawna, finansowa, ubezpieczeniowa, obrót nieruchomościami, inne rodzaje przedsiębiorczości gospodarczej oraz realizacja różnych rodzajów działalności zawodowej (np. działalność na rynku informacyjnym) z największą preferencją i korzyścią są zazwyczaj jak najbardziej zbliżone do siebie, co przyspiesza i ułatwia możliwość kontaktów biznesowych i wymiany informacji.

Jeśli chodzi o usługi lokalne, istnieje wyraźna tendencja w kierunku przystanków autobusowych, stacji kolejowych i stacji metra oraz głównych węzłów drogowych, na których obywatele mogą robić zakupy w drodze do pracy lub domu. Różni się to od tradycyjnego miasta socjalistycznego, w którym istniała tendencja do wiązania przemysłu usługowego i codziennego handlu z kompleksami mieszkalnymi, a biura handlowe i administracyjne były rozproszone po całym mieście. Nowością dla rosyjskich miast jest także działalność „obsługowa biznesu”, czyli sprzedaż i naprawa komputerów, usługi transportowe, konfekcjonowanie, na potrzeby których wynajmowane są nieruchomości (budynki i poszczególne lokale o różnym przeznaczeniu użytkowym). Tego typu działania wspomagają funkcjonowanie biur osób prawnych i starają się lokować w tańszych lokalach obok nich. Następuje więc znaczna relokacja działalności gospodarczej i handlowej, co pociąga za sobą powstawanie i rozwój nowych sposobów użytkowania terytorium.

W szczególny sposób warunki podziału na strefy miejskie są określone w odniesieniu do przydzielania stref publicznych i biznesowych, w szczególności terytoriów do umieszczenia instytucji szkolnictwa wyższego. W niektórych przypadkach specjalne strefy są przydzielane dla dużych budynków użyteczności publicznej, takich jak uniwersytety edukacyjne. W takich strefach ustanawia się specjalny zestaw parametrów i rodzajów użytkowania gruntów, a także można zastosować specjalny zestaw przepisów dla tych stref i na terytoriach do nich przyległych. Na przykład na terenie przeznaczonym do umieszczenia głównych budynków uczelni, realizujących funkcje edukacyjne, dopuszcza się umieszczanie specjalnych rodzajów budynków mieszkalnych - miejsc czasowego pobytu dla studentów, nauczycieli i gości (akademiki), które są połączone z obiektami sportowymi i obiektami do świadczenia usług dziennych.

Podobnie na terenie ukształtowanym pod realizację funkcji oświatowych można sterować sposobem zagospodarowania strefy buforowej otaczającej główny obiekt, aby zapewnić studentom komfortowy pobyt. Osiągnięcie tych celów ułatwia zachowanie wystarczającej ilości terenów zielonych. Współczesna praktyka rozwoju urbanistycznego (odbudowy) terytorium poprzez podział na strefy w rosyjskich gminach charakteryzuje się mieszanym systemem podziału na strefy dla tego typu użytkowania gruntów. W stosunku do nich rozwiązania urbanistyczne mogą być dwojakie i polegać albo na tworzeniu izolowanych wydzielonych stref, albo na włączeniu ich jako integralnej części w obszary regularnej zabudowy mieszkaniowej i działalności komercyjnej.

4. Strefy produkcyjne, strefy infrastruktury inżynieryjnej i transportowej przeznaczone są dla obiektów przemysłowych i gospodarczych (instytuty badawcze z produkcją pilotażową, przedsiębiorstwa handlowe z warsztatami remontowymi, centra informacyjne z działem wydawniczym i poligraficznym itp.), przemysłowych (przemysł spożywczy i lekki, oprzyrządowanie, budowa maszyn, produkcja materiałów budowlanych itp.), gospodarczych i magazynowych (tereny elektrowni cieplnych, stacji napowietrzania, kotłowni, stacji elektroenergetycznych, gazowni, zakładów przetwarzania odpadów, innych obiektów infrastruktury inżynierii komunalnej, obiektów magazynowych, parkingów maszyn do mechanicznego czyszczenia terytorium), obiekty transportowe i inżynieryjne i są ukształtowane w postaci terenów pod zabudowę przemysłową i stref przemysłowych. Zgodnie z polityką urbanistyczną w naszym kraju, priorytetowym obszarem działań związanych z przekształceniami przestrzennymi terenu z przewagą funkcji produkcyjnej, lokalizacją obiektów infrastruktury inżynieryjnej i transportowej jest ich przebudowa.

Przekształcenia i przebudowa terenów produkcyjnych powinny zapewnić zgodność wskaźników techniczno-ekonomicznych obszarów produkcyjnych z warunkami urbanistycznymi ich lokalizacji. Parametry terytoriów przemysłowych muszą być zgodne z warunkami urbanistycznymi terytoriów pod względem bezpieczeństwa środowiskowego, wielkości i intensywności użytkowania terytoriów. Terytoria gmin (zwłaszcza dzielnic miejskich) muszą zaspokajać potrzeby terytoriów przemysłowych w zakresie środków transportowych i inżynieryjnych.

Rozmieszczenie obszarów produkcyjnych w dzielnicy miejskiej, ich przydział do odpowiednich stref podlega odpowiednim ograniczeniom. Obszary produkcyjne powinny być przekształcane z uwzględnieniem przylegających do nich terenów o innym przeznaczeniu funkcjonalnym: na obszarze styku stref przemysłowych z terenami publicznymi należy umieścić publiczne i administracyjne (tzw. tereny przedfabryczne) części terenów produkcyjnych, włączając je w tworzenie publicznych centrów i stref; na terenie sąsiadującym z terenami mieszkalnymi granic obszaru produkcyjnego nie należy wytyczać ślepym płotem; zaleca się wykorzystanie obszaru węzła, który jest częścią strefy ochrony sanitarnej, do umieszczenia obiektów gospodarczych w obszarze mieszkalnym, garaży wielopoziomowych różnego rodzaju, terenów zielonych; zaleca się lokalizowanie terenów o zwartej zabudowie, dostosowanych do środowiska miejskiego, mieszanej zabudowy przemysłowo-publicznej z zakładami handlowo-usługowymi, które wymagają znacznej powierzchni magazynowej, dużych wjazdów, placów manewrowych w pasie głównym stref przemysłowych (teren przemysłowy w pasie głównym).

Obecność obszarów produkcyjnych na obszarach publicznych i mieszkalnych, które różnią się następującymi cechami, jest niedozwolona: zgodnie z klasą zagrożenia zlokalizowanych na nich gałęzi przemysłu naruszają one lub mogą naruszać wymagania bezpieczeństwa środowiskowego obszarów mieszkalnych i publicznych poprzez swoją działalność; pod względem liczby zatrudnionych stoją w sprzeczności z przeznaczeniem osiedli mieszkaniowych, wielofunkcyjnych i specjalistycznych centrów użyteczności publicznej; ze względu na wielkość terytoriów naruszają funkcjonalną organizację planistyczną terytoriów mieszkalnych i publicznych.

Na terenach zabudowy mieszkaniowej mieszanej można zlokalizować przedsiębiorstwa produkcyjne o powierzchni nie większej niż 200 metrów kwadratowych. m, zabudowana lub zajmująca część domu bez powierzchni produkcyjnej, przyjazna dla środowiska.

Stosowanie metody strefowej w odniesieniu do terenów zajętych pod zabudowę przemysłową nie zmienia zasadniczo istniejącej organizacji urbanistycznej terytorium. Jednocześnie podział na strefy wymaga obowiązkowego uwzględnienia ogólnej organizacji urbanistycznej terytorium, w tym charakteru interakcji z sąsiednimi strefami terytorialnymi. Konieczne jest również uwzględnienie pewnych cech, które w istotny sposób wyróżniają proces urbanizacji (przebudowy) stref przemysłowych, co wiąże się z przyciąganiem i rozwojem inwestycji o dużych wolumenach.

Istotne jest porównanie różnic w procedurze wyznaczania terenu pod produkcję i inne funkcje. Na przykład działalność handlową i handlową zorganizowaną na zasadzie reorientacji funkcjonalnej terytorium można rozpocząć przy niewielkich nakładach inwestycyjnych i finansowych, po czym następuje stopniowy wzrost. W przeciwieństwie do tych działań, większość sektorów przemysłu wymaga bardzo dużych nakładów kapitału inwestycyjnego na organizację produkcji, wprowadzenie nowoczesnych technologii, przeprofilowanie, relokację przedsiębiorstw, rozszerzenie lub ograniczenie rozwoju.

Tworzenie stref terytorialnych nie pociąga za sobą natychmiastowych zmian urbanistycznych i nie ma bezpośredniego wpływu na lokowanie inwestycji. Ponadto system strefowy reguluje głównie lokalizację obiektów, względne położenie budynków i budowli, ich wielkość oraz kierunki przyszłego zagospodarowania. Jednocześnie podział na strefy w dużej mierze nie uwzględnia złożoności i różnorodności oddziaływania procesów przemysłowych na środowisko, choć wpływ ten determinowany jest specyfiką istniejących (proponowanych) rodzajów produkcji. Dlatego też pośrednim czynnikiem kształtowania systemu strefowego z podziałem na strefy przemysłowe i skuteczniejszych przepisów dotyczących ochrony środowiska, pozwalających na regulację form zanieczyszczeń i technologii produkcji dla każdego rodzaju przemysłu, jest ustalenie dwóch stanowisk: typu produkcji i charakteru przekształceń urbanistycznych.

Rosyjska praktyka zagospodarowania przestrzennego miast w odniesieniu do stref przemysłowych kształtuje się zgodnie z istniejącymi międzynarodowymi doświadczeniami największych miast. Z powodzeniem realizują programy rozwoju i regulacji przemysłu. Integralnym elementem programów tego typu jest obecność w nich narzędzi planistycznych i regulacyjnych.

Kompleksowy program rozwoju przemysłu powinien obejmować „strategiczne planowanie” miasta i inwestycje publiczne w infrastrukturę i przygotowanie terenu, prawne i kredytowe mechanizmy finansowania długoterminowego, jasną i solidną strukturę podatkową, uzgodnione przepisy środowiskowe i dobrze funkcjonujące procedury rejestracji działalności gospodarczej, a ponadto realizację wszystkiego, co zaplanowano.

System strefowy może prowadzić do bardziej efektywnych inwestycji lub rewitalizacji przemysłu, jeśli przepisy polityki przemysłowej zostaną ukierunkowane w formie kompleksowego programu rozwoju przemysłu. Równocześnie planowanie przestrzenne przemysłu w postaci wydzielenia odpowiednich stref oraz uchwalenie na szczeblu gminnym specjalnych regulacyjnych aktów prawnych umożliwia uzyskanie skutecznego narzędzia wspomagającego opracowywanie dokumentów rozwoju społeczno-gospodarczego terytoriów.

Praktyczna realizacja podziału na strefy jest w dużej mierze zdeterminowana zakresem kompleksowego rozwiązywania problemów restrukturyzacji terenów z dominującym typem użytkowania gospodarczego. W zależności od tego, jak prowadzona jest określona polityka przemysłowa na terenie gminy, zależy skuteczność realizacji systemu strefowego, aw szczególności rozwoju urbanistycznego stref przemysłowych. Ogólne zasady takiej polityki określane są w oparciu o wielkość gminy, jej geopolityczność, m.in. i położenia geograficznego (np. miasto graniczne, miasto-enklawa, strefa swobodnego rozwoju gospodarczego), zgodnie z którym określa się możliwości pozyskiwania inwestycji i kierunki ich praktycznej realizacji w zależności od charakterystyki społeczno-gospodarczej terytorium (przemysł, transport, jego priorytetowe typy, zgodnie z nimi określenie rodzajów obiektów miejskich, takich jak kolej, morze, porty rzeczne, budowa obiektów magazynowych).

Władze miejskie formułują postanowienia polityki przemysłowej, wyrażające się w opracowaniu zestawu środków, takich jak podział stref terytorialnych, które określają określone formy rozwoju miast, na przykład przeniesienie obiektów portowych na nowe terytorium z odpowiednimi warunkami (np. Tak więc powiązany urbanistyczno-planistyczny rozwój funkcjonalny i planistyczny stref przemysłowych jest zapewniony poprzez skoordynowanie go ze strategicznymi działaniami gospodarczymi, w szczególności ze znanymi i uzasadnionymi wcześniej źródłami przyciągania inwestycji oraz formą ich przestrzennego zagospodarowania.

5. Zasady użytkowania i zagospodarowania przestrzennego na miejskiej mapie zagospodarowania przestrzennego przewidują przeznaczenie terenów rekreacyjnych, które zazwyczaj obejmują trzy kategorie terenów rekreacyjnych oraz tereny otwarte: tereny przeznaczone do uprawiania sportu czynnego, kultury fizycznej, turystyki i inne tereny rekreacyjne; strefy biernej rekreacji i ochrony środowiska naturalnego, a także tereny pod lokalizację dużych tablic otwartych przestrzeni rekreacyjnych (wodnych i zielonych).

W zależności od specyfiki gminy, cech przyrodniczych i historycznych jej ukształtowania, można wydzielić mniej lub więcej stref tej kategorii. Zaostrzone wymagania dotyczą kształtowania specjalnych typów stref rekreacyjnych, w szczególności krajobrazów historycznych i obiektów ochrony przyrody. W takich przypadkach należy różnicować teren w taki sposób, aby funkcjonalne wykorzystanie terenu do uprawiania sportu, zdrowego wypoczynku i innych rodzajów użytkowania gruntów związanych z rekreacją nie naruszało istniejącego systemu rekreacyjnego.

W ramach terenów rekreacyjnych należy wyróżnić odmiany terenów aktywnego wypoczynku, określane w zależności od wielkości strefowanych terytoriów oraz charakteru zachodzących procesów rekreacyjnych. W niektórych przypadkach priorytetami działań urbanistycznych jest stymulowanie procesów maksymalnej ochrony krajobrazu naturalnego, w związku z czym celem przekształceń przestrzennych terenów takich stref jest ograniczenie stopnia ingerencji i powstawanie tzw. „rekreacji zachowanych”. W innych przypadkach wręcz przeciwnie, dozwolona jest aktywna interwencja w istniejące środowisko, celowe tworzenie obiektów różnej wielkości przeznaczonych do masowej rekreacji ludności.

Ten rodzaj gruntów może obejmować parki, skwery, ogrody, otwarte boiska sportowe, kempingi i miejsca na pikniki, z pewnymi terenami pomocniczymi. Na terenie tych stref, ze względu na występowanie szczególnych cech przyrodniczych, klimatycznych i geograficznych, wskazane jest umieszczanie obiektów rekreacyjnych (sanatoria, domy wypoczynkowe, przychodnie, obiekty uzdrowiskowe, obiekty sportowe i stadiony, a także inne podobne duże inwestycje kapitałowe). Jednocześnie, aby uzyskać pozwolenia na budowę wyznaczonych obiektów rekreacyjnych, co do zasady konieczne jest przejście przez specjalną procedurę wysłuchań publicznych, podczas których uzgadnianych jest wiele elementów projektu, m.in. pojemność obiektu, jego lokalizacja, liczba miejsc parkingowych, stopień interakcji z otoczeniem. Głównym czynnikiem wpływającym na wybór priorytetowego typu urbanistycznego wykorzystania terenu w obrębie terenów aktywnego wypoczynku jest realizacja kompleksu funkcji rekreacyjnych. Na ogół przy wyznaczaniu stref dążą do tego, aby na danym terenie dominowała funkcja rekreacyjna. Jednak w tych strefach mogą znajdować się niektóre niewielkie tereny komercyjne, kawiarnie i inne usługi dla odwiedzających.

Na obszarach biernej rekreacji i ochrony przyrody głównym zastosowaniem terytorium jest organizacja parków, miejsc do spacerów i podobnych otwartych terenów publicznych. Niektóre usługi sportowe, rekreacyjne i turystyczne mogą być dozwolone za specjalnym zezwoleniem, ale związane z nimi obszary muszą być ograniczone pod względem wielkości. Dla takich obszarów o szczególnym znaczeniu przyrodniczym można ustanowić strefę ochrony pomników przyrody lub podobną strefę ochrony krajobrazu, która bardzo ściśle ogranicza czynne użytkowanie gruntów lub budownictwo.

6. Szczególną uwagę w procesie opracowywania mapy zagospodarowania przestrzennego obszaru gminy należy zwrócić na wyznaczanie stref obszarów szczególnie chronionych związanych z ochroną zabytków i ochroną przyrody.

Stosunek stref, w których prowadzona jest regulacja prawna związana z zachowaniem wartości historycznych i kulturowych oraz ochroną środowiska, jest problemem we wszystkich rosyjskich gminach wdrażających system strefowy z dwóch powodów. Po pierwsze, mamy do czynienia z przecinaniem się kompetencji w szeregu proceduralnych i innych istotnych kwestiach władz publicznych i samorządów terytorialnych. Po drugie, trudno jest dosłownie zaadaptować fundamentalną koncepcję strefowania w odniesieniu do obszarów chronionych, stosując ją w podobny sposób (nakładając reguły na całą strefę), podczas gdy stawiane są zróżnicowane wymogi strefowe dla zapewnienia jak największego zachowania dziedzictwa kulturowego i ochrony środowiska.

W przepisach o zagospodarowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stosuje się głównie dwie metody określania obszarów o znaczeniu historycznym, dozwolonych sposobów użytkowania gruntów, parametrów zabudowy oraz procedur ich nadzoru.

W niektórych dzielnicach miejskich strefy o znaczeniu historycznym są określone w wykazie rodzajów użytkowania gruntów innych stref - mieszkaniowej, publicznej i gospodarczej oraz niektórych innych. W innych miastach tworzona jest jedna lub więcej dodatkowych map pokazujących strefy historyczne i środowiskowe. Te (pomocnicze) mapy mają być nałożone na główną mapę strefową. W tym procesie konieczne jest uwzględnienie specjalnych wymagań i ograniczeń jako dodatkowego zestawu warunków pozwoleń strefowych i wydawania pozwoleń na realizację projektów budowy kapitału.

Pojawienie się tej strefy w komentowanym artykule 35 jest jedną z nowości Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w porównaniu ze starym Kodeksem urbanistycznym Federacji Rosyjskiej z 1998 roku. Należy podkreślić, że utworzenie np. w dzielnicy miejskiej w granicach osiedla specjalnie chronionego obszaru przyrodniczego (np. dalej SPNA) oraz przedmioty przewidziane w rozdziale XVII RF LC. W tym przypadku taki wniosek wynika z art. 83 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym „grunty osiedli są uznawane za grunty wykorzystywane i przeznaczone pod budowę i rozwój osiedli miejskich i wiejskich oraz oddzielone swoją linią od gruntów innych kategorii”. W związku z tym w Kodeksie gruntów Federacji Rosyjskiej występują wewnętrzne sprzeczności, ponieważ art. 94 ust. 5 sugeruje możliwość tworzenia „innych gruntów o specjalnie chronionych obszarach przyrodniczych”, w tym w szczególności lasów miejskich i parków miejskich.

Dokładnie ten problem rozwiązuje komentowany artykuł 35 rosyjskiego kodeksu cywilnego. Ponieważ ustawodawstwo urbanistyczne określa ustrój prawny, głównie kategorie gruntów pod zabudowę, a ekologiczne określa ustrój prawny obszarów chronionych, które równie dobrze mogą znajdować się w granicach osiedli (osiedli), to konflikty ustrojów prawnych ustanowione przez różne branżowe akty prawne są rozwiązywane poprzez tworzenie w dzielnicach miejskich i innych gminach odrębnej strefy terytorialnej z własnymi przepisami urbanistycznymi.

Strefy terytorialne

Strefy terytorialne tworzone są na podstawie stref funkcjonalnych planu zagospodarowania przestrzennego; strefy terytorialne konkretyzują strefy funkcjonalne, uszczegóławiają je i udoskonalają. Dlatego ich granice mogą nie odpowiadać sobie.

Każda strefa terytorialna ma własne przepisy urbanistyczne; zarówno strefa, jak i rozporządzenie są oznaczone odpowiednim kodem alfanumerycznym.

Kodeks urbanistyczny Federacji Rosyjskiej ustanowił kilka stref terytorialnych:

Publiczne i biznesowe;

strefy przemysłowe;

Strefy infrastruktury inżynieryjnej i transportowej;

strefy użytkowania rolniczego;

tereny rekreacyjne;

Strefy terytoriów specjalnie chronionych;

Strefy specjalnego przeznaczenia;

Strefy do umieszczenia obiektów wojskowych (część 1 artykułu 35 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej).

Przygotowując zasady użytkowania i zagospodarowania terenu, dozwolone jest tworzenie innych stref terytorialnych przydzielanych z uwzględnieniem stref funkcjonalnych i cech użytkowania działek i projektów budowy kapitału (części 1, 15 art. 35 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej).

Krótko mówiąc, artykuł 35 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej i artykuł 85 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej określają obiekty, które można umieścić w określonej strefie. W szczególności na terenach mieszkalnych dopuszcza się lokalizowanie wolnostojących, zabudowanych lub przyłączonych obiektów o przeznaczeniu socjalnym i bytowym, obiektów służby zdrowia, obiektów przedszkoli, szkół podstawowych ogólnokształcących i średnich (pełnych), budynków sakralnych, parkingów, garaży, obiektów związanych z zamieszkaniem obywateli i niewpływających negatywnie na środowisko. Strefy mieszkalne mogą również obejmować terytoria przeznaczone do ogrodnictwa i hodowli daczy (część 3 artykułu 35 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej).

Każdą strefę można podzielić na odmiany w zależności od specyfiki terytorium. Odmiany, na przykład, obszaru mieszkalnego mogą być następujące:

Zh-1. Strefa niskiej zabudowy z domami jednorodzinnymi.

Ż-2. Strefa zabudowy mieszkaniowej mieszanej o niskiej zabudowie.

Ż-3. Obszar mieszkalny średniej wysokości 3-6 pięter.

Ż-4. Powierzchnia wielokondygnacyjnego budynku mieszkalnego 5-16 pięter.

Ż-5. Powierzchnia planowanej zabudowy.

Przepisy urbanistyczne napisane dla strefy Zh-4 będą takie same dla wszystkich tych stref, niezależnie od ich lokalizacji na terenie gminy. Jeśli w danym miejscu zachodzi potrzeba zmiany regulaminu, dodania (lub usunięcia) jednego punktu dozwolonego użytku, wówczas powstaje kolejna strefa – Zh-6. Możliwe jest również ustawienie podstref, ale dzieje się tak w przypadkach, gdy rodzaje dozwolonego użytkowania pozostają niezmienione, a zmieniają się tylko maksymalne rozmiary działek i maksymalne parametry dozwolonej zabudowy (część 3 artykułu 38 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej).

Strefy o specjalnych warunkach użytkowania terytorium - strefy bezpieczeństwa, strefy ochrony sanitarnej, strefy ochrony obiektów dziedzictwa kulturowego (pomników historii i kultury) narodów Federacji Rosyjskiej, strefy ochrony wód, strefy ochrony źródeł wody pitnej, strefy obiektów chronionych, inne strefy utworzone zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. Ich wyświetlanie jest obowiązkowe w przepisach budowlanych.

Jednocześnie mogą być wyświetlane na specjalnych mapach, czyli nie na mapie zagospodarowania przestrzennego miasta. Odbywa się to w celu lepszego wizualnego postrzegania informacji w przypadkach, gdy istnieje wiele stref ze specjalnymi warunkami korzystania z terytorium, a ich granice nakładają się na siebie i powodują zamieszanie w obrazie. Na przykład na jednej mapie mogą być wyświetlane tylko strefy ochrony sanitarnej w przypadku dużej liczby przedsiębiorstw lub tylko strefy ochrony obiektów dziedzictwa kulturowego (w osadach historycznych).

Warto zwrócić większą uwagę na to, że na mapach zagospodarowania przestrzennego i zasadach zabudowy dokładnie zaznaczone są strefy ze specjalnymi warunkami użytkowania terenu. Innymi słowy, już istniejące strefy są ustalane, zatwierdzane w określony sposób. Same przepisy budowlane nie ustanawiają takich stref. A jeśli np. zabytek historii i kultury nie ma zatwierdzonej przez władze strefy ochronnej, ale ma opracowany projekt, to ta strefa nie podlega ekspozycji i zabytek pozostaje bez należytej ochrony; przepisy urbanistyczne można ustalać bez uwzględnienia wartości zabytku.

Inna sprawa. Strefę ochrony sanitarnej przedsiębiorstwa można specjalnie dla niej zaprojektować (obliczyć), biorąc pod uwagę wielkość produkcji, zastosowane technologie itp. Jeśli tak nie jest, wówczas obowiązuje strefa uniwersalna określona przez SanPiN „om 2.2.1 / 2.1.1200-03 „Strefy ochrony sanitarnej i klasyfikacja sanitarna przedsiębiorstw, budowli i innych obiektów”. W przepisach budowlanych (a także w planie zagospodarowania przestrzennego gminy) nie można obliczyć stref ochrony sanitarnej przedsiębiorstw, w tym celu konieczne jest przygotowanie specjalnego projektu.

Zatem zasady użytkowania i zagospodarowania przestrzennego nie ustanawiają, nie projektują ani nie tworzą samodzielnie niczego (w odniesieniu do stref ze specjalnymi warunkami użytkowania terenu), z wyjątkiem przepisów urbanistycznych napisanych z myślą o takich strefach.

Przepisy urbanistyczne, o których mowa w części 1 art. 36 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej określa reżim prawny działek, a także wszystko, co znajduje się nad i pod powierzchnią działek i jest wykorzystywane w procesie ich rozwoju i późniejszej eksploatacji projektów budowy kapitału.

Kodeks urbanistyczny Federacji Rosyjskiej określa warunki ustanawiania przepisów urbanistycznych, wyjątki od ich dystrybucji (działania), treść przepisów i inne podobne kwestie.

Ważne jest zrozumienie mechanizmu regulacji urbanistycznych, ponieważ. ustanowienie (i wejście w życie) przepisów bezpośrednio wpływa na prawa właścicieli nieruchomości, wartość tej nieruchomości, a także już realizowane i planowane procesy inwestycyjno-budowlane.

Dla każdej działki i innej nieruchomości takie użytkowanie uważa się za dozwolone, co odpowiada przepisom urbanistycznym.

Działki lub obiekty budowlane, rodzaje dozwolonego użytkowania, których rozmiary i parametry ograniczające nie są zgodne z przepisami urbanistycznymi, mogą być używane bez wyznaczania terminu doprowadzenia ich do zgodności z przepisami urbanistycznymi, z wyjątkiem przypadków, w których użytkowanie takich działek i obiektów budowlanych jest niebezpieczne dla życia lub zdrowia ludzi, dla środowiska, obiektów dziedzictwa kulturowego.

Urbanistyczne zagospodarowanie przestrzenne terytoriów osiedli;

Artykuł 35 (Kodeks planowania urbanistycznego) Federacji Rosyjskiej Ogólne plany osiedli miejskich i wiejskich

1. Plan generalny - dokumentacja urbanistyczna dotycząca planowania urbanistycznego zagospodarowania terenów osiedli miejskich i wiejskich. Plan generalny jest opracowywany zgodnie z należycie zatwierdzoną dokumentacją urbanistyczną szczebla federalnego i poziomu podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej.

Plan generalny jest głównym dokumentem urbanistycznym, który określa, w interesie ludności i państwa, warunki kształtowania środowiska życia, kierunek i granice rozwoju terytoriów osiedli miejskich i wiejskich, podział na strefy terytoriów, rozwój infrastruktury inżynieryjnej, transportowej i społecznej, wymagania urbanistyczne dla zachowania obiektów dziedzictwa historycznego i kulturowego oraz specjalnie chronionych obszarów przyrodniczych, dobrostanu środowiskowego i sanitarnego.

2. W planie ogólnym osiedla miejskiego lub wiejskiego określa się:

główne kierunki rozwoju terytorium osady, biorąc pod uwagę specyfikę rozwoju społeczno-gospodarczego, warunki przyrodnicze i klimatyczne, ludność osady miejskiej lub wiejskiej;

strefy o różnym przeznaczeniu funkcjonalnym i ograniczenia w korzystaniu z terytoriów tych stref;

środki mające na celu ochronę terytorium osiedla miejskiego lub wiejskiego przed skutkami klęsk żywiołowych i katastrof spowodowanych przez człowieka, rozwój infrastruktury inżynieryjnej, transportowej i społecznej;

Plany zagospodarowania przestrzennego osiedli miejskich i wiejskich zawierają propozycje ustalenia granic osiedli, a także zapewnienia środków na zintegrowany rozwój terytoriów osiedli.

3. Plan zagospodarowania przestrzennego miasta i jego strefy podmiejskiej może być opracowany jako jednolity dokument na podstawie porozumienia między samorządami terytorialnymi sąsiadujących ze sobą obszarów.

4. Plan generalny miasta liczącego do pięćdziesięciu tysięcy mieszkańców oraz plan generalny osady wiejskiej mogą być opracowane wraz z projektem zagospodarowania przestrzennego tych osad w jednym dokumencie.

5. Przy opracowywaniu planu zagospodarowania przestrzennego osiedla historycznego uwzględnia się plan zagospodarowania historycznego i architektonicznego takiego osiedla oraz projekty stref ochrony zabytków historii i kultury.

6. Plany zagospodarowania przestrzennego osiedli miejskich i wiejskich są opracowywane i zatwierdzane przez organy samorządu terytorialnego odpowiednich osiedli w trybie określonym w niniejszym Kodeksie.

Ogólny plan miasta i jego strefy podmiejskiej jest zatwierdzany przez władze państwowe odpowiedniego podmiotu Federacji Rosyjskiej w sposób określony w niniejszym Kodeksie.

7. Plan generalny osiedla miejskiego lub wiejskiego przed jego zatwierdzeniem podlega opublikowaniu i uzgodnieniu z zainteresowanymi federalnymi władzami wykonawczymi, władzami wykonawczymi podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej, organami samorządu terytorialnego, specjalnie upoważnionymi organami państwowymi w dziedzinie ekspertyz środowiskowych, a także zainteresowanymi organizacjami i ludnością (art. 18 i 28 niniejszego Kodeksu).

W zadaniu opracowania planu zagospodarowania przestrzennego osiedla miejskiego lub wiejskiego, w celu uwzględnienia interesów państwa, ustala się listę federalnych organów wykonawczych i organów wykonawczych podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej, w porozumieniu z którymi niniejszy plan zagospodarowania przestrzennego jest opracowywany i zatwierdzany.

Urbanistyka zagospodarowania przestrzennego jako „… podział na strefy terytoriów gmin w celu określenia stref terytorialnych i ustalenia przepisów urbanistycznych”.

Przepisy urbanistyczne ustalane są w granicach poszczególnych stref terytorialnych: 1) rodzaje dozwolonego użytkowania działek i innych obiektów nieruchomych; 2) ograniczenia rozmiarów działek; 3) parametry graniczne dozwolonej budowy i przebudowy; 4) ograniczenia w korzystaniu z działek i kapitałowych projektów budowlanych.

Strefowanie terytorialne. Kodeks urbanistyczny Federacji Rosyjskiej w art. 1 definiuje podział na strefy jako podział terytorium na strefy w planowaniu urbanistycznym pod zabudowę terytoriów i osiedli wraz z określeniem typów zabudowy urbanistycznej użytkowania ustalonych stref i ograniczeń w ich użytkowaniu. Podział na strefy odbywa się przez strefa prawna - działania samorządów lokalnych w zakresie opracowywania i wdrażania zasad zabudowy terenów osiedli miejskich i wiejskich, innych gmin.
Zgodnie z ust. 2 art. 35 Kodeksu urbanistycznego w planie zagospodarowania przestrzennego osiedla miejskiego lub wiejskiego określa się strefy o różnym przeznaczeniu funkcjonalnym oraz ograniczenia w korzystaniu z terenów tych stref. Informacje o zagospodarowaniu przestrzennym terytoriów i przepisach urbanistycznych stref terytorialnych są zawarte w państwowym katastrze urbanistycznym (klauzula 5, art. 54 Kodeksu urbanistycznego).
Określa podział na strefy terytoriów osiedli dozwolone użytkowanie działek i innych obiektów nieruchomości w urbanistyce, tj. korzystanie z obiektów nieruchomości zgodnie z przepisami urbanistycznymi oraz ograniczenia w korzystaniu z tych obiektów, a także służebności.
Podział na strefy terytoriów osiedli ma dwie główne cechy wyróżniające. Po pierwsze, jest to związane z działaniami urbanistycznymi. Po drugie, w procesie podziału na strefy reguluje się budowę i użytkowanie nieruchomości jako połączonego kompleksu budynków, budowli, budowli i działki, na której się znajdują. Zatem, podział terytorialny -działalność właściwe organy w zakresie planowania działań urbanistycznych w zakresie zintegrowanej regulacji tworzenia i użytkowania nieruchomości oraz użytkowania działek poprzez podział terytoriów osiedli na odpowiednie strefy.

W sztuce. 40-48 Kodeksu urbanistycznego zdefiniowano rodzaje stref terytorialnych oraz główne przepisy ich reżimu prawnego.
Tak więc na terenach osiedli miejskich i wiejskich można ustanowić strefy terytorialne następujących typów: mieszkalne; społeczne i biznesowe; produkcja; infrastruktura inżynieryjna i transportowa; rekreacyjny; zastosowanie rolnicze; specjalny cel; instalacje wojskowe, inne strefy terytoriów reżimu. Ponadto organy samorządu terytorialnego osiedli miejskich i wiejskich, zgodnie z lokalnymi warunkami, mogą tworzyć inne strefy terytorialne, a także włączać do nich działki i inne nieruchomości.
W strefach terytorialnych można przydzielić podstrefy, specyfikę użytkowania terytoriów określają przepisy urbanistyczne, z uwzględnieniem ograniczeń ustanowionych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej dotyczące gruntów, ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej dotyczące ochrony środowiska naturalnego, ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej dotyczące ochrony zabytków historycznych i kulturowych oraz inne ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Strefy terytorialne mogą obejmować tereny wspólne zajęte przez place, ulice, podjazdy, drogi, wały, skwery, bulwary, zbiorniki wodne i inne obiekty. Wspólne obszary osiedli miejskich i wiejskich są zaprojektowane tak, aby zaspokajać interesy publiczne ludności. Tryb korzystania z takich terytoriów określają samorządy.
Zgodnie z ust. 3 i 4 art. 39 Kodeksu urbanistycznego granice stref terytorialnych ustala się z uwzględnieniem czerwonych linii, naturalnych granic obiektów przyrodniczych, granic działek i innych granic. Reżim prawny ustanowiony dla każdej strefy terytorialnej przez przepisy urbanistyczne dotyczy w równym stopniu wszystkich działek i innych znajdujących się w niej nieruchomości. W strefach terytorialnych, w granicach których działania urbanistyczne podlegają szczególnym regulacjom, mogą być ustanowione dodatkowe wymagania dla poszczególnych obiektów nieruchomości.
Ustalanie limitów. Zgodnie z ust. 3 art. 37 Kodeksu urbanistycznego ograniczenia w celu użytkowania terytoriów dla działań urbanistycznych są również ustanowione w następujących strefach:
strefy ochrony zabytków historycznych i kulturowych, zespołów i obiektów historycznych i kulturowych, obszary chronione;
strefy specjalnie chronionych obszarów przyrodniczych, w tym obwody ochrony sanitarnej (górskiej i sanitarnej);
strefy sanitarne, ochronne i ochrony sanitarnej;
strefy ochrony wód i nadbrzeżne pasy ochronne;
strefy ochrony sanitarnej źródeł zaopatrzenia w wodę;
złoża mineralne;
terytoria narażone na klęski żywiołowe i katastrofy spowodowane przez człowieka;
strefy nadzwyczajnych sytuacji ekologicznych i katastrof ekologicznych;
strefy o ekstremalnych warunkach naturalnych i klimatycznych;
inne strefy utworzone zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej i ustawodawstwem podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej.
Celem wyznaczenia takich stref jest określenie rodzaju użytkowania terytoriów, a tym samym ustanowienie ograniczeń w ich wykorzystaniu pod zabudowę miejską. W tych przypadkach ograniczenia dotyczą przede wszystkim zabudowy miejskiej, co oczywiście znajduje odzwierciedlenie w sposobie użytkowania gruntów. Ustanowienie takich stref nie jest strefowaniem przewidzianym w przepisach o urbanistyce. Zadaniem reżimu w takich strefach jest ograniczenie praw osób korzystających z działek w celach przewidzianych prawem.

Artykuł 35. Rodzaje i skład stref terytorialnych

1. W wyniku planowania urbanistycznego można wyznaczyć strefy mieszkalne, publiczne i gospodarcze, przemysłowe, strefy infrastruktury inżynieryjnej i transportowej, strefy użytkowania rolniczego, strefy rekreacyjne, strefy obszarów specjalnie chronionych, strefy specjalnego przeznaczenia, strefy rozmieszczenia obiektów wojskowych oraz inne rodzaje stref terytorialnych.

2. Obszary mieszkalne mogą obejmować:

1) strefy zabudowy z indywidualnymi budynkami mieszkalnymi;

2) strefy zabudowy z niską zabudową mieszkaniową;

3) strefy zabudowy ze średnią zabudową mieszkalną;

4) strefy zabudowy z wielokondygnacyjną zabudową mieszkalną;

5) stref zabudowy mieszkaniowej innego typu.

3. Na terenach zabudowy mieszkaniowej dopuszcza się umieszczanie wolnostojących, zabudowanych lub dobudowanych obiektów o przeznaczeniu socjalnym i bytowym, obiektów służby zdrowia, obiektów przedszkoli, szkół podstawowych ogólnokształcących i średnich (pełnych), obiektów sakralnych, parkingów, garaży, obiektów związanych z zamieszkaniem obywateli i niemających negatywnego wpływu na środowisko. Obszary mieszkalne mogą również obejmować obszary przeznaczone pod ogrodnictwo i uprawę daczy.

4. W ramach stref publicznych i biznesowych może zawierać:

1) tereny biznesowe, publiczne i handlowe;

2) strefy umieszczenia obiektów o przeznaczeniu społecznym i komunalnym;

3) powierzchnie usługowe obiektów niezbędnych do realizacji działalności produkcyjnej i przedsiębiorczej;

4) strefy ogólnodostępne i biznesowe innego typu.

5. Strefy ogólnodostępne i biznesowe przeznaczone są na obiekty służby zdrowia, kultury, handlu, gastronomii publicznej, cele socjalne i bytowe, działalność przedsiębiorczą, obiekty szkolnictwa średniego zawodowego i wyższego zawodowego, instytucje administracyjne, badawcze, miejsca kultu, parkingi dla pojazdów mechanicznych, biznes, obiekty finansowe, inne obiekty związane z zapewnieniem życia obywatelom.

7. W skład stref produkcyjnych, stref infrastruktury inżynieryjnej i transportowej może zawierać:

1) strefy gminne - strefy przeznaczone na umieszczenie urządzeń komunalnych i magazynowych, mieszkaniowych i komunalnych, urządzeń transportowych, obiektów handlu hurtowego;

2) strefy produkcyjne – strefy lokalizacji zakładów produkcyjnych o różnych standardach oddziaływania na środowisko;

3) inne rodzaje infrastruktury produkcyjnej, inżynieryjnej i transportowej.

2. Tereny mieszkalne mogą obejmować:

1) strefy zabudowy z indywidualnymi budynkami mieszkalnymi;

2) strefy zabudowy z niską zabudową mieszkaniową;

3) strefy zabudowy ze średnią zabudową mieszkalną;

4) strefy zabudowy z wielokondygnacyjną zabudową mieszkalną;

5) stref zabudowy mieszkaniowej innego typu.

4. W skład stref ogólnodostępnych i biznesowych mogą wchodzić:

1) tereny biznesowe, publiczne i handlowe;

2) strefy umieszczenia obiektów o przeznaczeniu społecznym i komunalnym;

3) powierzchnie usługowe obiektów niezbędnych do realizacji działalności produkcyjnej i przedsiębiorczej;

4) strefy ogólnodostępne i biznesowe innego typu.

6. Wykaz wielkogabarytowych obiektów budowlanych dopuszczonych do umieszczania w strefach publicznych i gospodarczych może obejmować budynki mieszkalne, hotele, garaże podziemne lub wielokondygnacyjne.

7. W skład stref produkcyjnych, stref infrastruktury inżynieryjnej i transportowej mogą wchodzić:

1) strefy gminne - strefy przeznaczone na umieszczenie urządzeń komunalnych i magazynowych, mieszkaniowych i komunalnych, urządzeń transportowych, obiektów handlu hurtowego;

2) strefy produkcyjne – strefy lokalizacji zakładów produkcyjnych o różnych standardach oddziaływania na środowisko;

3) inne rodzaje infrastruktury produkcyjnej, inżynieryjnej i transportowej.

8. Strefy produkcyjne, strefy infrastruktury inżynieryjnej i transportowej są przeznaczone do umieszczenia obiektów przemysłowych, gospodarczych i magazynowych, obiektów infrastruktury inżynieryjnej i transportowej, w tym konstrukcji i łączności transportu kolejowego, samochodowego, rzecznego, morskiego, lotniczego i rurociągowego, łączności, a także do ustanowienia stref ochrony sanitarnej takich obiektów zgodnie z wymaganiami przepisów technicznych.

9. W skład stref użytkowania rolniczego mogą wchodzić:

1) strefy użytków rolnych – grunty orne, pola uprawne, pastwiska, ugory, grunty zajęte przez plantacje wieloletnie (ogrody, winnice i inne);

2) strefy zajęte przez obiekty rolne i przeznaczone pod działalność rolniczą, uprawę daczy, ogrodnictwo, osobistą działalność rolniczą, rozwój obiektów rolniczych.

10. W skład stref terytorialnych ustanowionych w granicach osad mogą wchodzić strefy użytkowania rolniczego (w tym strefy gruntów rolnych), a także strefy zajęte przez obiekty rolnicze i przeznaczone pod rolnictwo, uprawę daczy, ogrodnictwo, zagospodarowanie obiektów rolniczych.

(Zmienione ustawą federalną nr 232-FZ z dnia 18 grudnia 2006 r.)

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

11. Strefy rekreacyjne mogą obejmować strefy w granicach terenów zajętych przez lasy miejskie, skwery, parki, ogrody miejskie, stawy, jeziora, zbiorniki wodne, plaże, a także w granicach innych terenów użytkowanych i przeznaczonych do rekreacji, turystyki, kultury fizycznej i sportu.

12. Strefy terytorialne mogą obejmować strefy terytoriów szczególnie chronionych. Strefy terytoriów szczególnie chronionych mogą obejmować działki o szczególnej wartości przyrodniczej, naukowej, historycznej i kulturalnej, estetycznej, rekreacyjnej, zdrowotnej i innych szczególnie cennych.

13. Strefami specjalnego przeznaczenia mogą być tereny zajmowane przez cmentarze, krematoria, mogiłki zwierząt, obiekty unieszkodliwiania odpadów konsumenckich i inne obiekty, których usytuowanie może być zapewnione jedynie przez wyznaczenie tych stref i jest niedopuszczalne w innych strefach terytorialnych.

14. Strefy terytorialne mogą obejmować strefy rozmieszczenia instalacji wojskowych oraz inne strefy specjalnego przeznaczenia.

15. Oprócz tych przewidzianych w niniejszym artykule, organ samorządu terytorialnego może ustanowić inne rodzaje stref terytorialnych przydzielonych z uwzględnieniem stref funkcjonalnych i specyfiki użytkowania działek i projektów budowy kapitału.

spis treści | do przodu >>

2. Tereny mieszkalne mogą obejmować:

1) strefy zabudowy z indywidualnymi budynkami mieszkalnymi;

2) strefy zabudowy z indywidualną zabudową mieszkalną i niską zabudową mieszkalną o zabudowie blokowej;

3) strefy zabudowy z zabudową mieszkaniową i wielomieszkaniową o średniej zabudowie;

(zmieniona ustawą federalną nr 340-FZ z dnia 3 sierpnia 2018 r.)

4) strefy zabudowy z wielopiętrowymi budynkami mieszkalnymi;

(zmieniona ustawą federalną nr 340-FZ z dnia 3 sierpnia 2018 r.)

5) stref zabudowy mieszkaniowej innego typu.

3. Na terenach mieszkalnych dopuszcza się umieszczanie wolnostojących, zabudowanych lub dobudowanych obiektów o przeznaczeniu socjalnym i bytowym, zakładów opieki zdrowotnej, obiektów przedszkoli, szkół podstawowych ogólnokształcących i średnich ogólnokształcących, miejsc kultu religijnego, parkingów, garaży, obiektów związanych z zamieszkaniem obywateli i nie wywierających negatywnego wpływu na środowisko. Obszary mieszkalne mogą obejmować również obszary przeznaczone na ogrodnictwo.

(zmienione ustawami federalnymi nr 185-FZ z 2 lipca 2013 r., nr 217-FZ z 29 lipca 2017 r.)

4. W skład stref ogólnodostępnych i biznesowych mogą wchodzić:

1) tereny biznesowe, publiczne i handlowe;

2) strefy umieszczenia obiektów o przeznaczeniu społecznym i komunalnym;

3) powierzchnie usługowe obiektów niezbędnych do realizacji działalności produkcyjnej i przedsiębiorczej;

4) strefy ogólnodostępne i biznesowe innego typu.

5. Strefy ogólnodostępne i biznesowe przeznaczone są do umieszczenia obiektów służby zdrowia, kultury, handlu, gastronomii publicznej, celów socjalnych i domowych, działalności przedsiębiorczej, placówek szkolnictwa średniego zawodowego i wyższego, instytucji administracyjnych, badawczych, miejsc kultu, parkingów komunikacji samochodowej, biznesu, obiektów finansowych, innych obiektów związanych z zapewnieniem życia obywatelom.

(zmieniona ustawą federalną nr 185-FZ z dnia 2 lipca 2013 r.)

6. Wykaz wielkogabarytowych obiektów budowlanych dopuszczonych do umieszczania w strefach publicznych i gospodarczych może obejmować budynki mieszkalne, budynki mieszkalne wielorodzinne, apartamentowce, hotele, garaże podziemne lub wielokondygnacyjne.

(zmieniona ustawą federalną nr 340-FZ z dnia 3 sierpnia 2018 r.)

7. W skład stref produkcyjnych, stref infrastruktury inżynieryjnej i transportowej mogą wchodzić:

1) strefy gminne - strefy przeznaczone na umieszczenie urządzeń komunalnych i magazynowych, mieszkaniowych i komunalnych, urządzeń transportowych, obiektów handlu hurtowego;

2) strefy produkcyjne – strefy lokalizacji zakładów produkcyjnych o różnych standardach oddziaływania na środowisko;

3) inne rodzaje infrastruktury produkcyjnej, inżynieryjnej i transportowej.

9. W skład stref użytkowania rolniczego mogą wchodzić:

1) strefy użytków rolnych – grunty orne, pola uprawne, pastwiska, ugory, grunty zajęte przez plantacje wieloletnie (ogrody, winnice i inne);

2) tereny zajęte przez obiekty rolne i przeznaczone pod rolnictwo, ogrodnictwo i ogrodnictwo, osobiste działki pomocnicze, zabudowę obiektów rolniczych.

(zmieniona ustawą federalną nr 217-FZ z dnia 29 lipca 2017 r.)

10. W skład stref terytorialnych ustanawianych w granicach miejscowości mogą wchodzić strefy użytkowania rolniczego (w tym strefy użytków rolnych), a także strefy zajęte przez urządzenia rolnicze i przeznaczone pod rolnictwo, ogrodnictwo i ogrodnictwo, rozwój urządzeń rolniczych.

(Zmienione ustawami federalnymi z dnia 18 grudnia 2006 r. N 232-FZ, z dnia 29 lipca 2017 r. N 217-FZ)

11. Strefy rekreacyjne mogą obejmować strefy w granicach terenów zajętych przez lasy miejskie, skwery, parki, ogrody miejskie, stawy, jeziora, zbiorniki wodne, plaże, nadbrzeżne pasy wód publicznych, a także w granicach innych terenów użytkowanych i przeznaczonych do rekreacji, turystyki, kultury fizycznej i sportu.

(zmieniona ustawą federalną nr 246-FZ z dnia 19 lipca 2011 r.)

(zmieniona ustawą federalną nr 458-FZ z dnia 29 grudnia 2014 r.)

14. Strefy terytorialne mogą obejmować strefy rozmieszczenia instalacji wojskowych oraz inne strefy specjalnego przeznaczenia.

Kodeks urbanistyczny (GRK) Federacji Rosyjskiej specjalizuje się w regulacji działań urbanistycznych mających na celu zagospodarowanie terytoriów miast, różnych osiedli oraz indywidualnych (związanych z tymi pracami, usługami) relacji. Przyczynia się do zapewnienia stabilnego rozwoju terytoriów na podstawie planowania przestrzennego i urbanistycznego. Kontroluje bilans uwzględniania czynników ekonomicznych, środowiskowych, społecznych itp. w realizacji prac urbanistycznych. Postuluje zapewnienie osobom niepełnosprawnym odpowiednich warunków swobodnego dostępu do obiektów o różnym przeznaczeniu. Porusza takie kwestie, jak udział ludzi i ich stowarzyszeń w realizacji urbanistyki, zapewnienie swobody takiego udziału, odpowiedzialność władz państwowych naszego kraju, państwowe struktury władz podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej i samorządu terytorialnego za zapewnienie godnych warunków życia dla człowieka itp.

Rodzaje stref terytorialnych określa organ. Strefy terytorialne i strefy funkcjonalne

Komentarz do art. 35 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej

Strefy terytorialne

Jesteśmy w sieciach społecznościowych

Kategorie