Las disposiciones legales de la ley controlan aspectos de la participación accionaria en la construcción de un edificio residencial. La propiedad no es sólo un edificio de apartamentos, sino también otro edificio, que se está construyendo sobre la base de un acuerdo de construcción compartida según la Ley Federal-214. Los fondos e intereses de los ciudadanos involucrados en el proceso de construcción están protegidos por las normas legislativas de la ley.
En otras palabras, la ley que ha entrado en vigor es capaz de proteger los derechos e intereses de los residentes de la Federación de Rusia que compraron apartamentos en edificios en construcción. (Recuerde que las edificaciones y estructuras deben cumplir con las normas del reglamento técnico 384. Detalles)
Nota: Para que los intereses del accionista estén legalizados y protegidos, el contrato de construcción compartida debe registrarse en Rosreestr.
Últimos cambios realizados en la Ley Federal 214 "Sobre la participación en la construcción de edificios de apartamentos en participación accionaria"
En 2017, la ley número 214-FZ se aplica no solo a la construcción compartida de edificios de gran altura, sino también a otros edificios residenciales con un número total de bloques: tres o más. Un acuerdo de construcción compartida es necesario si se recaudan fondos de personas jurídicas y particulares para la construcción de un edificio.
Los siguientes artículos han sufrido cambios:
Artículo 4
Nueva edición del art. 4, es decir, el párrafo 1 de la parte 4 de la Ley Federal-214, describe en detalle el proyecto de construcción compartido. La ley justifica la diferencia entre locales residenciales y no residenciales. Esto también incluye el tipo de materiales utilizados en la construcción para:
- Revestimientos de suelos para suelos;
- Revestimiento de la pared.
Además, el edificio construido debe cumplir con las clases de resistencia sísmica y de eficiencia energética.
Artículo 5
En arte. 5 de la Ley 4 FZ-214 fueron reformados. Estamos hablando del costo del acuerdo de participante según la Ley Federal-214. Esto incluye:
- Balcones;
- logias;
- Gradas.
En la nueva edición de la Ley Federal-214, el desarrollador utiliza coeficientes reducidos.
Artículo 6
Los cambios también afectaron a la parte 3 del art. 6FZ-214. Afirma que la fecha de entrega final del proyecto la cambia el desarrollador. Deberá notificarlo dos meses antes de transferir la propiedad a una persona física o jurídica. La carta debe contener una solicitud de cambios en los términos del contrato. Si el participante acepta realizar cambios, las modificaciones se realizarán de conformidad con el procedimiento del Código Civil.
Artículo 7
El artículo 7 4 de la Ley Federal-214 ayuda a mejorar el nivel de calidad de un proyecto de construcción. Impone responsabilidad al promotor si las deficiencias no se corrigen a tiempo. También se agrega una sanción, cuyo monto está determinado por las normas de la Ley Federal número 2300-1. Por cada día de retraso se carga el uno por ciento del monto de los gastos necesarios para eliminar las infracciones.
Artículo 9
En arte. 9 4 FZ-214, se modificó el párrafo 15.2. Indica que el contrato de seguro es válido hasta que el apartamento sea transferido al participante en la construcción compartida. Un ciudadano tiene derecho a recibir fondos en virtud de un contrato de seguro dentro de los 24 meses posteriores a la transferencia del apartamento para su uso.
Cambios al artículo 19
Las modificaciones a la Ley Federal-214 también afectaron la declaración del proyecto. El artículo 19, párrafo 1 4 de la Ley Federal-214 establece que el documento contiene información sobre el proyecto y la propia empresa constructora. También enumera los intereses legítimos de las personas jurídicas y las personas físicas como inversores en la construcción de un edificio de varios pisos u otros locales residenciales en virtud de la Ley Federal-214.
Si la declaración del proyecto y la información sobre el desarrollador cumplen con los requisitos de la Ley Federal No. 214, entonces se concluye un acuerdo de participación accionaria dentro de dos meses. Si no se cumple el plazo, habrá que repetir el procedimiento de inscripción.
Descargue la Ley Federal-214 en su última edición
Para construir un edificio de varios pisos, el promotor debe cumplir una serie de requisitos:
- Por ley, el monto del capital autorizado debe estar dentro del rango normal;
- Antes de que comience la construcción, se debe pagar la deuda con el Estado;
- Su nombre no debería estar en las listas negras de contratistas y proveedores.
Si no se cumple al menos uno de los requisitos anteriores, no será posible recibir fondos para la construcción compartida de un edificio de apartamentos. En este caso, no se imponen gravámenes si no se cumplen los requisitos después de presentar la declaración del proyecto de conformidad con la Ley Federal-214.
La nueva edición cambia el trabajo de los accionistas. Les llevará tiempo empezar a trabajar bajo las nuevas reglas.
¿Le gustaría familiarizarse en detalle con las disposiciones, modificaciones y adiciones de la Ley Federal No. 214? Descargue la ley de la siguiente manera.
Al recaudar fondos sobre la base de un acuerdo, las empresas constructoras construyen y transfieren la propiedad de un apartamento en un edificio nuevo al accionista. La ejecución de dicho acuerdo conlleva muchos riesgos que debe conocer para proteger sus derechos y los fondos invertidos.
Compartir edificio– una forma de inversión en la construcción de un edificio residencial sobre la base de un contrato.
La relación entre el accionista y el promotor se regula por la Ley de Construcción Compartida, cuyas disposiciones.
Los derechos y obligaciones de las partes surgen desde el momento en que se celebra el acuerdo, que es un documento específico, ya que, como tipo de transacción, no previsto por el Código Civil de la Federación de Rusia.
Contiene características de acuerdos contractuales, acuerdos de inversión y servicios pagos, pero no los es y tiene sus propias características.
El inversor constructor puede autorizar a los clientes a realizar el proyecto de inversión, quienes, a su vez, atraen al promotor, la empresa constructora que lleva a cabo la construcción.
El objeto de la construcción no es un apartamento separado, sino un edificio residencial, y el acreedor no es un participante individual, sino muchos accionistas: ciudadanos y personas jurídicas.
Aceptar dinero (como préstamo de ciudadanos) antes de firmar un acuerdo implica responsabilidad administrativa del promotor.
Permisos del cliente para la construcción.
Como regla general, la información sobre el terreno también se publica en el sitio web del desarrollador y antes de concluir un acuerdo de participación accionaria, todos deben estudiarse detenidamente.
Cualquiera que desee convertirse en accionista en cualquier etapa de la construcción debe familiarizarse con los siguientes documentos:
- permiso de desarrollo;
- documentación de diseño de la casa;
- documentos sobre el derecho o arrendamiento de una parcela registrados en la forma prescrita;
- declaración del proyecto.
- documentos constitutivos;
- hoja de balance;
- Informe de auditoría sobre las actividades del último año.
Se debe comprobar el permiso de construcción. su periodo de validez. Si su plazo ha expirado y la construcción no está en marcha, esto puede indicar la pérdida del derecho de arrendamiento del sitio y, por tanto, la imposibilidad de celebrar un contrato, recaudar fondos o iniciar las obras.
Otro documento obligatorio para el desarrollador es contrato de garantía o seguro de responsabilidad. La ausencia de tal acuerdo excluye la posibilidad de obtener un permiso de desarrollo y registrar un contrato de construcción.
Declaración de proyecto para el sitio de construcción.
Elaboración y publicación de una declaración de proyecto para 14 dias antes de celebrar un acuerdo con el primer participante, este es un requisito obligatorio para comenzar a recaudar fondos de los accionistas.
La declaración es un documento que contiene información sobre el desarrollador, que incluye:
- su nombre y dirección;
- información sobre registro y fundadores;
- información sobre la estabilidad financiera de la empresa;
- permisos de construcción;
- fecha límite para obtener el permiso de entrada;
- proyecto de un edificio residencial, su ubicación, composición;
- tiempo de construcción;
- propiedad comun;
- precio;
- contratistas.
Los términos de la declaración del proyecto pueden cambiar en caso de cambios trimestrales en los resultados financieros y las cuentas por pagar. Los cambios deben publicarse a más tardar 10 días desde la fecha de su presentación, en el mismo orden que la declaración principal.
Si una desviación de la declaración da como resultado un deterioro en la calidad del apartamento transferido hasta tal punto que se vuelve inadecuado para habitar, el participante tiene derecho a exigir que el promotor corrija inmediatamente los defectos y sin cargo, reduzca el precio del apartamento, o pagar los gastos ocasionados por la subsanación de los defectos por parte del propio accionista.
Matices del acuerdo de participación en construcción compartida.
El objeto del acuerdo es el sector inmobiliario. apartamento dentro de una casa. Debe estar descrito en el contrato de la forma más precisa y completa posible.
Se deberán indicar las siguientes características del apartamento:
- dirección, número en el plano de la casa;
- área del apartamento, logias, balcones;
- Disponibilidad de comunicaciones y equipos.
El contrato debe indicar el precio, procedimiento de pago, fecha de entrega de la casa, período de garantía (al menos 5 años), método de transferencia del apartamento al accionista, condiciones para terminar el apartamento.
El acuerdo puede prever la posibilidad de pagar un apartamento en construcción a plazos, es decir, en tramos dentro de los términos acordados por las partes, o con cargo a un certificado de vivienda, capital de maternidad o fondos de crédito, lo que implica la creación y registro de una hipoteca con fuerza de ley.
El texto debe indicar:
- derechos, deberes y responsabilidades de las partes;
- formas de cambiar los términos del contrato;
- causales para su terminación anticipada.
Cada copia del contrato debe ir acompañada de una explicación del apartamento en el plano de la casa.
El contrato está redactado. escrito, sin notario, pero con registro obligatorio.
Se puede descargar un modelo de acuerdo de participación en la construcción compartida.
Registro estatal del acuerdo.
Para registrar un acuerdo de participación en construcción compartida con el primer accionista, las partes deberán presentar solicitudes y presentar los siguientes documentos:
Cuando se construye una casa de clase económica, el contrato va acompañado de un acuerdo sobre el desarrollo del territorio y una lista de ciudadanos con derecho a una vivienda de clase económica aprobada por la autoridad local.
El contrato principal se registra a tiempo. hasta 10 días hábiles, y posteriores - dentro de 5 días.
Derechos de los accionistas
La principal responsabilidad del participante en la construcción compartida es el pago total y puntual del monto especificado en el contrato.
Desde el momento de la inscripción del contrato, los accionistas tienen como garantía lo siguiente:
- parcela propiedad del promotor;
- casa que se está construyendo en este sitio.
Un participante en la construcción tiene derecho a ceder a otra persona su derecho de reclamación en virtud de un contrato con la celebración. La cesión de derechos deberá ser comunicada al promotor.
Si el contrato de construcción ha sido certificado ante notario, el contrato de cesión también lo redactará un notario.
El accionista está obligado a aceptar el apartamento terminado en la forma prescrita según la escritura de transferencia, y debe comenzar la aceptación a más tardar 7 días laborables después de recibir la notificación del desarrollador, a menos que el contrato disponga lo contrario.
En caso de deficiencias constructivas identificadas, el accionista tiene derecho a exigir la redacción de un certificado de no conformidad del apartamento y a no firmar el certificado de aceptación.
Después de registrar la propiedad del apartamento del último participante, todos los accionistas tienen el derecho de propiedad compartida de la propiedad común de la casa.
El participante podrá rescindir unilateralmente el contrato y exigir al promotor la devolución del dinero pagado y la indemnización prevista por la ley. Si se identifican deficiencias durante el período de garantía, el accionista también tiene derecho a eliminar las violaciones y a indemnizar.
Vídeo: Análisis de las preguntas de los ciudadanos sobre la participación en la construcción de capital compartido
En el programa, un abogado examina preguntas frecuentes sobre la esencia de la construcción compartida y las condiciones para celebrar un acuerdo de participación en ella. Se distingue entre este tipo de contrato y la compraventa preliminar.
Hoy en día, la participación accionaria en la construcción de edificios de apartamentos es una de las mejores oportunidades para obtener viviendas a bajo precio incluso en la etapa de excavación o construcción de la instalación. Cada una de las partes del acuerdo recibe su propio beneficio. El promotor recibe los fondos necesarios para completar la construcción y el comprador recibe un apartamento con menos carga para su bolsillo. A continuación veremos qué es la participación accionaria en la construcción de edificios de varios pisos, cómo funciona y cómo se concluye un acuerdo estándar.
El principio de participación compartida en la construcción es simple y consiste en atraer dinero de los ciudadanos para la construcción de edificios de varias plantas mediante la venta de apartamentos desde el momento de la excavación del pozo. El objetivo principal es eliminar los problemas de vivienda de los ciudadanos y eliminar las dificultades en el proceso de construcción. Para el accionista, una transacción de este tipo conlleva ciertos riesgos, pero es financieramente atractiva. Por lo tanto, si participa en el programa, el coste del apartamento será entre un 30 y un 50% menor que después de la puesta en funcionamiento de la casa.
Un punto importante es la elección de un promotor involucrado en la construcción de edificios residenciales. El accionista invierte dinero, por lo que debe tener confianza en que la empresa constructora cumplirá con sus obligaciones. Como regla general, el banco proporciona dinero para un apartamento con intereses y por un largo período.
Para evitar dificultades en el futuro y no acabar con un desarrollador disfuncional, es importante prestar atención a su reputación y extraer toda la información disponible de Internet, incluso a través del sitio web oficial. Una buena manera de aprender más sobre una empresa constructora es hablar con personas que anteriormente trabajaron con ella y recibieron vivienda.
Antes de redactar un contrato, conviene solicitar un permiso de construcción en un territorio determinado, averiguar la fecha de emisión del documento, así como el período de validez. A menudo los promotores inician la construcción de viviendas y otras instalaciones sin la aprobación de las autoridades, lo que posteriormente genera problemas para los accionistas.
Formas de comprar una casa
Para muchos ciudadanos, la participación accionaria en la construcción es casi la única posibilidad de conseguir espacio habitable en un edificio de apartamentos. Cuanto antes una persona invierta en la construcción de un objeto y celebre un acuerdo, más rentable le resultará la compra. Los apartamentos tienen los precios más bajos cuando el promotor simplemente está cavando un pozo para la construcción de una nueva instalación. Con la llegada de cada piso nuevo, el precio aumenta. Por otro lado, la desventaja de la compra anticipada es el alto riesgo para el accionista.
La ley "dice" que la compra de vivienda en virtud de un contrato de participación accionaria es una transacción de compra de bienes inmuebles con pago por adelantado. Una persona paga dinero, pero no recibe un apartamento. La esencia del acuerdo es que el promotor involucra a los ciudadanos en el proceso de construcción. Los fondos transferidos se utilizan como garantía de la construcción oportuna del objeto.
La empresa constructora también invierte una cierta cantidad con la expectativa de que los fondos serán devueltos después de la construcción de la casa y la venta de los apartamentos. La interacción entre los accionistas y el promotor se basa en un acuerdo estándar.
Este método de compra de un apartamento tiene varias cualidades positivas y negativas.
Las ventajas para el comprador (inversor, accionista) son obvias:
- Posibilidad de obtener un apartamento a un coste menor que en un edificio nuevo de nueva construcción o en el mercado secundario.
- Depósito de fondos paso a paso, que alivia el presupuesto familiar.
- Obtención de viviendas superiores y de mayor superficie.
A pesar de una serie de aspectos positivos, la participación compartida en la construcción tiene una serie de características negativas:
- Siempre existe el riesgo de colaborar con una empresa constructora sin escrúpulos que no cumple con sus obligaciones.
- Al celebrar un acuerdo, el accionista no recibe un apartamento, sino el derecho a exigir una vivienda al promotor.
- En la mayoría de los casos, un edificio de varias plantas se entrega más tarde de lo previsto debido a problemas que surgen durante el proceso de construcción.
La Ley Federal de Construcción Compartida brinda cierta protección a los accionistas, pero no puede excluir los casos de fraude. Según la ley, el comprador tiene derecho a devolver los fondos invertidos si surgen problemas con el promotor, pero sólo si la transacción se completa correctamente.
Las particularidades de la participación compartida en la construcción, así como los derechos de los accionistas, están estipulados en la Ley Federal No. 214, desarrollada en 2004. Esta ley estipula los siguientes puntos:
- Derechos y obligaciones de los participantes: el promotor y el accionista.
- Responsabilidad de cada uno de los firmantes del contrato de participación accionaria en la construcción de un edificio de varias plantas.
- El procedimiento para la redacción y rescisión del contrato, así como las opciones para realizar modificaciones al documento.
- Formas de asegurar las obligaciones, así como otras formas de proteger los derechos de cada una de las partes del acuerdo.
De la Ley Federal No. 214 se desprende que el documento principal en la interacción entre el promotor y el accionista es el contrato, que se redacta por escrito y contiene las reglas reflejadas en el art. 4 de la Ley, a saber:
- La fecha exacta de transferencia del objeto terminado para su uso al accionista.
- La obligación de registrar el documento en Rosreestr, después de lo cual el acuerdo entra en vigor (antes de esto, el documento no tiene fuerza legal).
- Información sobre el objeto, su precio, características y procedimiento de pago de los fondos, así como opciones para garantizar que el promotor cumpla con sus obligaciones.
La Ley Federal No. 214 (artículo 7) establece que la empresa constructora se compromete a transferir el inmueble al inversionista (comprador) dentro del plazo reflejado en el acuerdo entre las partes, así como de acuerdo con las condiciones del proyecto para la construcción. de la instalación, urbanismo y normativa técnica (incluidas las disposiciones de las leyes vigentes).
¿Cómo celebrar un contrato correctamente?
Lo primero que debe comprender un accionista es la fecha de inicio del acuerdo, que entra en vigor después del registro estatal. Esto se explica por el hecho de que el objeto de la transacción es un inmueble. Esta regla se refleja en la Ley Federal No. 214, mencionada anteriormente.
Un contrato estándar debe contener la siguiente información (muestra estándar):
- La descripción máxima exacta y veraz del objeto de la transacción que se pretende transferir (departamento, casa, etc.).
- El costo del contrato, que se redacta teniendo en cuenta el tipo de cambio. Si los pagos se realizan en moneda extranjera, será necesario indicar el tipo al que el accionista realizará el pago.
- Tiempo y procedimiento para realizar los pagos. En muchos casos, los desarrolladores permiten planes de pago a plazos, por lo que se debe incluir un calendario de pagos como anexo al contrato.
- El plazo para transferir el apartamento a propiedad del accionista. La fecha exacta rara vez se indica en el contrato, pero se deben especificar el trimestre (mes) y el año.
- Información sobre el período de garantía aplicable al objeto transferido.
- Datos sobre opciones de la empresa constructora para asegurar sus obligaciones.
- Responsabilidad del accionista y del promotor por el incumplimiento de las condiciones especificadas en el contrato.
- Derechos y obligaciones de las partes antes mencionadas.
Si la información proporcionada no está en el contrato, el documento no tiene fuerza legal.
Posibles dificultades
En la práctica, hay situaciones en las que una empresa constructora entrega un proyecto tarde, es decir, viola las condiciones especificadas en el contrato. La Ley Federal No. 214 establece que en tal situación el desarrollador debe cubrir los costos del accionista. Naturalmente, nadie dará ese paso voluntariamente. Las empresas constructoras encuentran muchas buenas razones para posponer la fecha de finalización de un proyecto.
Hay otros puntos:
- La ocurrencia de fuerza mayor, en la que el promotor queda exento de responsabilidad por el incumplimiento de sus obligaciones.
- Bancarrota. Si el accionista celebró un acuerdo con una empresa constructora, que posteriormente perdió su solvencia (quebró), esto puede provocar una pérdida total de fondos.
Si el accionista se topa con una empresa constructora sin escrúpulos que no cumple con sus obligaciones, el comprador tiene derecho a exigir:
- Eliminar las deficiencias que fueron identificadas durante el proceso de inspección. En este caso, la empresa constructora puede contratar a una persona independiente para que se haga cargo del proyecto. Son sus instrucciones las que guiarán al desarrollador.
- Reducir el precio de un apartamento en una situación en la que el área real de la propiedad es menor que la indicada en el contrato.
- Descuentos en un objeto terminado si su calidad es contraria a los estándares y normas vigentes.
- Cobertura de pérdidas antes del juicio o recurriendo a una autoridad judicial.
Una de las opciones de compensación es una penalización, que se paga por cada día de retraso en la entrega del objeto. Estas condiciones se reflejan en el contrato. Aquí también se indica el importe de las multas. La pena propiamente dicha puede reclamarse:
- Antes del juicio mediante negociaciones con representantes de la empresa constructora. Para ello, el comprador completa una solicitud y la envía al desarrollador.
- A través del tribunal. Esta opción es inevitable si el problema no se puede resolver antes del juicio. En este caso, el accionista deberá redactar un escrito de reclamación según la forma establecida.
Como regla general, el monto de la multa no debe ser más de 1/300 de la tasa de refinanciación establecida por el Banco Central de la Federación de Rusia del valor del contrato en el momento del retraso. Debido al hecho de que un individuo actúa como accionista, el monto de la multa se duplica.
¿Cómo presentar un reclamo?
Para aumentar sus posibilidades de ganar en los tribunales, es importante redactar correctamente un escrito de reclamación e indicar en él los motivos para pagar la multa. El documento debe reflejar:
- Detalles del certificado de aceptación y contrato.
- Defectos encontrados en el apartamento.
- El monto de la multa que deberá pagar el desarrollador (se debe proporcionar un cálculo exacto).
- Plazos (asegúrese de que las fechas del reclamo y del contrato coincidan).
- Medidas que tomó el demandante para resolver la situación extrajudicialmente.
- Acciones tomadas para corregir deficiencias y costos totales incurridos. Si tal hecho ocurrió, es necesario adjuntar recibos y cheques que confirmen los costos.
- Otras pérdidas. Por ejemplo, cuando la propiedad estaba vencida, el accionista alquiló un apartamento. En consecuencia, tiene derecho a exigir una indemnización por las pérdidas.
- Solicitud de cobro de fondos.
Resultados
La participación en el capital es una oportunidad para que una persona obtenga una vivienda en un edificio de apartamentos a un precio más bajo, y para un desarrollador, la cantidad necesaria para la construcción oportuna de la instalación. Pero al celebrar un contrato, el comprador debe tener en cuenta los riesgos, recordar sus derechos según la ley y leer atentamente el contrato estándar.
LA LEY FEDERAL
SOBRE LA PARTICIPACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN DE ACCIONES
EDIFICIOS DE APARTAMENTOS Y OTROS INMUEBLES
Y SOBRE CAMBIOS EN ALGUNAS LEYES
ACTOS DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA
(según enmendada por las Leyes Federales del 18 de julio de 2006 “N 111-FZ”,
de 16.10.2006 “N 160-FZ”, de 23.07.2008 “N 160-FZ”,
de 17 de julio de 2009 “N 147-FZ”, de 17 de junio de 2010 “N 119-FZ”,
de 28 de noviembre de 2011 “N 337-FZ”, de 30 de noviembre de 2011 “N 362-FZ”,
de 10 de julio de 2012 “N 118-FZ”, de 30 de diciembre de 2012 “N 318-FZ”,
modificado por la Ley Federal del 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ)
Video: Revisión de la Ley Federal 214, ley de construcción compartida, ley federal de construcción compartida, ley federal.
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Compartir participación en la construcción. Ley.
Artículo 1. Objeto de regulación de esta Ley Federal
1. Esta Ley Federal regula las relaciones relacionadas con la atracción de fondos de ciudadanos y personas jurídicas para la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios (en adelante, participantes en la construcción compartida) y el surgimiento de derechos de propiedad sobre bienes compartidos. objetos de construcción y derechos entre los participantes en la construcción compartida propiedad común compartida de la propiedad común en un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, y también establece garantías para la protección de los derechos, intereses legítimos y propiedad de los participantes en la construcción compartida.
2. Atraer fondos de los ciudadanos asociado al derecho de propiedad de los ciudadanos sobre locales residenciales en edificios de apartamentos, que en el momento de atraer dichos fondos de los ciudadanos no hayan sido puestos en funcionamiento de acuerdo con el "procedimiento" establecido por la legislación sobre actividades de planificación urbana ( en lo sucesivo denominado captación de fondos de los ciudadanos para la construcción), solo se permite:
1) sobre la base de un acuerdo de participación en la construcción compartida;
2) mediante la emisión por parte de un emisor que posee o tiene derecho a arrendar o subarrendar un terreno y ha recibido, de acuerdo con el "procedimiento" establecido, permiso para construir un edificio de apartamentos en este terreno, bonos de un tipo especial: certificados de vivienda , que garantizan el derecho de sus propietarios a recibir del emisor locales residenciales de conformidad con la "legislación" de la Federación de Rusia sobre valores;
3) cooperativas de construcción y ahorro de vivienda de conformidad con las “leyes” federales que regulan las actividades de dichas cooperativas.
(Parte 2 modificada por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
2.1. Está prohibido atraer fondos de los ciudadanos para la construcción en violación de los requisitos establecidos en la “parte 2” de este artículo. Una transacción para atraer fondos de los ciudadanos para la construcción, realizada en violación de los requisitos establecidos en la "parte 2" de este artículo, puede ser declarada inválida por el tribunal sólo a petición del ciudadano que realizó dicha transacción.
(Parte 2.1 introducida por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
2.2. Las personas que capten fondos de los ciudadanos para la construcción en violación de los requisitos establecidos en este artículo son responsables de conformidad con la "legislación" de la Federación de Rusia sobre infracciones administrativas.
(Parte 2.2 introducida por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
3. Esta Ley Federal no se aplica a las relaciones de personas jurídicas y (o) empresarios individuales relacionadas con actividades de inversión en la construcción (creación) de bienes inmuebles (incluidos edificios de apartamentos) y que no se basen en un acuerdo de participación en la construcción compartida. Estas relaciones están reguladas por el “Código” Civil de la Federación de Rusia y la “legislación” de la Federación de Rusia sobre actividades de inversión. Transferencia de derechos a los ciudadanos mediante la cesión de derechos en virtud de contratos celebrados por personas jurídicas y (o) empresarios individuales y relacionados con actividades de inversión para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y después de cuya ejecución los ciudadanos tienen el derecho de propiedad de los locales residenciales. en el edificio de departamentos en construcción (creación), no permitido.
Artículo 2. Conceptos básicos utilizados en esta Ley Federal.
Para efectos de esta Ley Federal, se utilizan los siguientes conceptos básicos:
1) desarrollador: una persona jurídica, independientemente de su forma organizativa y jurídica, en propiedad o arrendada, subarrendada o según lo dispuesto por la Ley Federal del 24 de julio de 2008 N 161-FZ “Sobre la promoción del desarrollo de la construcción de viviendas” (en adelante, a como — Ley Federal "Sobre la Promoción del Desarrollo de la Construcción de Viviendas") en los casos del derecho de uso gratuito y por un plazo determinado de un terreno y la atracción de fondos de los participantes en la construcción compartida de conformidad con esta Ley Federal para la construcción (creación ) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios en este terreno, con excepción de instalaciones industriales, sobre la base de un permiso de construcción recibido;
(cláusula 1 modificada por la “ley” federal de 10 de julio de 2012 N 118-FZ)
2) objeto de construcción compartida: locales residenciales o no residenciales, propiedad común en un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, sujetos a transferencia a un participante en la construcción compartida después de recibir permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (o ) otros bienes inmuebles incluidos en el edificio de apartamentos especificado y (u) otro objeto inmobiliario que se está construyendo (creando) también con la participación de fondos de un participante en la construcción compartida.
Artículo 3. El derecho a atraer fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios.
1. El desarrollador tiene derecho a atraer fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios solo después de recibir un permiso de construcción en el "procedimiento" establecido, publicar, publicar y (o) presentar una declaración de proyecto de conformidad con esta Ley Federal y el registro estatal por parte del desarrollador de la propiedad de un terreno previsto para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, que incluirán la construcción compartida objetos, o un contrato de arrendamiento, un contrato de subarrendamiento para dicho terreno o, en los casos previstos por la "Ley" federal "Sobre la Promoción del Desarrollo de la Construcción de Viviendas", un contrato para el uso gratuito y de duración determinada de dicho terreno. trama.
(Parte 1 modificada por la “ley” federal de 10 de julio de 2012 N 118-FZ)
2. El derecho a atraer fondos de los ciudadanos para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos con la asunción de obligaciones, tras cuyo cumplimiento el ciudadano adquiere el derecho de propiedad de los locales residenciales en el edificio de apartamentos en construcción (creación), Tener desarrolladores que cumplan con los requisitos de esta Ley Federal sobre la base de un acuerdo de participación en la construcción compartida.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
3. En el caso de atraer fondos de ciudadanos para la construcción por parte de una persona que no tiene derecho a hacerlo de conformidad con esta Ley Federal y (o) atraer fondos de ciudadanos para la construcción en violación de los requisitos establecidos en la “Parte 2 del artículo 1” de esta Ley Federal, el ciudadano podrá exigir a esta persona la devolución inmediata de los fondos que le hayan sido transferidos, el pago del doble del interés sobre el monto de estos fondos previsto en el “artículo 395” del Código Civil. de la Federación de Rusia y una compensación superior al importe de los intereses por las pérdidas causadas al ciudadano.
Artículo 4. Acuerdo de participación en construcción compartida.
1. En virtud de un acuerdo de participación en la construcción compartida (en adelante, el acuerdo), una de las partes (el desarrollador) se compromete a construir (crear) un edificio de apartamentos y (u) otra propiedad inmobiliaria dentro del plazo estipulado en el acuerdo sobre propio y (o) con la participación de otras personas y después de recibir el permiso para la puesta en servicio de estos objetos, transferir el objeto de construcción compartido correspondiente al participante en la construcción compartida, y la otra parte (participante en la construcción compartida) se compromete a pagar el precio estipulado en el contrato y aceptar el objeto de construcción compartido si existe permiso para poner en servicio un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario.
2. El Gobierno de la Federación de Rusia tiene derecho a dictar normas vinculantes para las partes del acuerdo al celebrarlo y ejecutarlo.
3. El acuerdo se concluye por escrito, está sujeto a "registro estatal" y se considera celebrado desde el momento de dicho registro, a menos que esta "ley" federal disponga lo contrario.
(modificada por la Ley Federal del 17 de julio de 2009 N 147-FZ)
De conformidad con la “ley” federal del 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ, a partir del “1 de enero de 2014”, la parte 4 del artículo 4 se complementará con el párrafo 5 con el siguiente contenido: “5) métodos para asegurar el cumplimiento por el desarrollador de las obligaciones derivadas del contrato”.
4. El contrato deberá contener:
1) determinación de un objeto de construcción compartido específico que el desarrollador debe transferir de acuerdo con la documentación de diseño después de haber recibido el permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
2) el plazo para que el promotor transfiera el objeto de construcción compartido al participante en la construcción compartida;
3) el precio del contrato, plazos y procedimiento para su pago;
El Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 27 de octubre de 2005 N 645 aprobó las "Reglas" para la presentación por parte de los desarrolladores de informes trimestrales sobre la implementación de actividades relacionadas con la recaudación de fondos de los participantes en la construcción compartida; "formularios" de informes.
4) período de garantía para un proyecto de construcción compartido.
5. Si el acuerdo no contiene las condiciones previstas en la “parte 4” de este artículo, dicho acuerdo se considerará no celebrado.
6. El riesgo de muerte accidental o daño accidental a un objeto de construcción compartido antes de su transferencia a un participante en la construcción compartida corre a cargo del desarrollador.
7. En caso de fallecimiento de un ciudadano participante en la construcción compartida, sus derechos y obligaciones derivados del contrato pasan a sus herederos, salvo que la ley federal disponga lo contrario. El promotor no tiene derecho a negar a dichos herederos la celebración del contrato.
8. Los derechos y obligaciones de propiedad existentes el día de la apertura de la herencia de un participante en la construcción compartida, con base en un acuerdo celebrado de conformidad con esta Ley Federal, se incluyen en la herencia de un participante en la construcción compartida de acuerdo con la Ley Civil. "Código" de la Federación de Rusia.
9. La "legislación" de la Federación de Rusia sobre la protección de los derechos del consumidor en la parte no regulada por esta Ley Federal se aplica a las relaciones que surgen de un acuerdo celebrado por un ciudadano, un participante en la construcción compartida exclusivamente para uso personal, familiar, doméstico y otras necesidades no relacionadas con la actividad empresarial por ley.
10. En los casos previstos por la “Ley” federal “de Promoción del Desarrollo de la Construcción de Viviendas”, los acuerdos de participación en la construcción compartida de locales residenciales, cuyos indicadores y parámetros técnicos y económicos cumplan con las “condiciones” para clasificar estos Los locales residenciales como viviendas de clase económica, establecidos por las autoridades del órgano ejecutivo federal que ejercen las funciones de desarrollar la política estatal y la regulación legal en el campo de la construcción, la arquitectura y la planificación urbana, deben contener la información establecida por la "ley" federal especificada.
(Parte 10 introducida por la “ley” federal de 10 de julio de 2012 N 118-FZ)
Artículo 5. Precio del contrato
1. El contrato especifica el precio del contrato, es decir, la cantidad de dinero que deberá pagar el participante en la construcción compartida para la construcción (creación) de un proyecto de construcción compartido. El precio del contrato se puede definir en el contrato como la cantidad de dinero para reembolsar los costos de construcción (creación) de un proyecto de construcción compartido y el dinero para pagar los servicios del desarrollador.
2. Por acuerdo de las partes, el precio del contrato podrá modificarse después de su celebración, si el contrato prevé la posibilidad de modificar el precio, casos y condiciones para su modificación.
3. El pago del precio del contrato se realizará realizando pagos en el momento o dentro del plazo establecido por el contrato, calculado en años, meses o semanas.
4. Si, de conformidad con el contrato, el pago del precio del contrato lo debe realizar el participante en la construcción compartida mediante un pago único, el retraso en el pago de más de dos meses es la base para la negativa unilateral del promotor a cumplir el contrato en la forma prevista en el “Artículo 9” de esta Ley Federal.
(según enmendada por las Leyes Federales de 18 de julio de 2006 “N 111-FZ”, de 17 de junio de 2010 “N 119-FZ”)
5. Si, de conformidad con el acuerdo, el pago del precio del contrato debe ser realizado por el participante en la construcción compartida realizando pagos dentro del período estipulado en el acuerdo, el participante en la construcción compartida viola sistemáticamente los plazos para realizar los pagos, es decir , la violación del plazo para realizar pagos más de tres veces dentro de los doce meses o el retraso en el pago por más de dos meses es motivo de negativa unilateral del desarrollador a cumplir el contrato en la forma prevista en el artículo 9 de esta Ley Federal.
(según enmendada por las Leyes Federales de 18 de julio de 2006 “N 111-FZ”, de 17 de junio de 2010 “N 119-FZ”)
6. En caso de incumplimiento del plazo de pago establecido en el contrato, el participante en la construcción compartida paga al promotor una multa (penalización) de una tres centésima parte de la "tasa de refinanciamiento" del Banco Central de Rusia. Federación, válida el día del cumplimiento de la obligación, del importe del pago vencido por cada día de retraso.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
Artículo 6. Plazo para la transferencia por parte del promotor de un objeto de construcción compartido a un participante en la construcción compartida
1. El desarrollador está obligado a transferir el objeto de construcción compartido al participante en la construcción compartida a más tardar en el período especificado en el contrato y debe ser el mismo para los participantes en la construcción compartida, a quienes el desarrollador está obligado a transferir los objetos de construcción compartidos que son parte de un edificio de departamentos y (u) otro inmueble o parte de una sección de bloque de un edificio de departamentos que tiene una entrada independiente con acceso a un área común, salvo el caso establecido en el “párrafo 3” de este artículo.
2. En caso de incumplimiento del plazo estipulado en el contrato para la transferencia del objeto de construcción compartido al participante en la construcción compartida, el desarrollador paga al participante en la construcción compartida una multa (penalización) de una tres centésima parte del " tasa de refinanciamiento” del Banco Central de la Federación de Rusia, válida el día del cumplimiento de la obligación, a partir del precio del contrato por cada día de retraso. Si el participante en la construcción compartida es un ciudadano, la sanción (pena) prevista en esta parte la paga el promotor por el doble del importe.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
3. Si la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles no se puede completar dentro del período estipulado en el contrato, el desarrollador a más tardar dos meses antes de la expiración del período especificado está obligado a enviar el correspondiente información y una propuesta de cambio al participante en el acuerdo de construcción compartida. Un cambio en el período estipulado en el contrato para la transferencia de un objeto de construcción compartido por parte del desarrollador a un participante en la construcción compartida se lleva a cabo en la forma prescrita por el "Código" Civil de la Federación de Rusia.
Artículo 7. Garantías de calidad previstas en el contrato
1. El promotor está obligado a transferir al participante en la construcción compartida un proyecto de construcción compartido, cuya calidad cumpla con los términos del contrato, los requisitos de los reglamentos técnicos, la documentación de diseño y las normas urbanísticas, así como otros requisitos obligatorios. .
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
2. En el caso de que un proyecto de construcción compartido sea construido (creado) por un desarrollador con desviaciones de los términos del contrato y (o) los requisitos obligatorios especificados en la "Parte 1" de este artículo, lo que condujo a un deterioro del calidad de dicho proyecto, o con otras deficiencias que lo hagan inadecuado para el uso especificado en el contrato, un participante en la construcción compartida, a menos que el contrato establezca lo contrario, a su propia discreción, tiene derecho a exigir al desarrollador:
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
1) eliminación de deficiencias de forma gratuita en un plazo razonable;
2) una reducción proporcional del precio del contrato;
3) reembolso de sus gastos de eliminación de deficiencias.
3. En caso de una violación significativa de los requisitos de calidad para un proyecto de construcción compartido o de no eliminar las deficiencias identificadas dentro de un período razonable establecido por el participante en la construcción compartida, el participante en la construcción compartida tiene unilateralmente el derecho de negarse a cumplir con los requisitos. contratar y exigir al promotor la devolución de los fondos y el pago de intereses de conformidad con la Parte 2 “Artículo 9" de esta Ley Federal.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
4. Son nulos los términos del acuerdo para liberar al promotor de responsabilidad por defectos en la obra de construcción compartida.
5. El período de garantía para un proyecto de construcción compartido, con excepción de los equipos tecnológicos y de ingeniería incluidos en dicho proyecto de construcción compartido, se establece mediante acuerdo y no puede ser inferior a cinco años. El período de garantía especificado se calcula a partir de la fecha de transferencia del objeto de construcción compartido, con excepción de los equipos tecnológicos y de ingeniería incluidos en dicho objeto de construcción compartido, al participante en la construcción compartida, a menos que el contrato disponga lo contrario.
5.1. El período de garantía para los equipos tecnológicos y de ingeniería incluidos en el proyecto de construcción compartido transferido a los participantes en la construcción compartida está establecido en el contrato y no puede ser inferior a tres años. El período de garantía especificado se calcula a partir de la fecha de firma de la primera escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia de un proyecto de construcción compartido.
(Parte 5.1 introducida por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
6. Un participante en la construcción compartida tiene derecho a presentar reclamaciones al desarrollador en relación con la calidad inadecuada del proyecto de construcción compartida, siempre que dicha calidad se identifique durante el período de garantía.
7. El desarrollador no es responsable de las deficiencias (defectos) de un proyecto de construcción compartido descubiertos dentro del período de garantía si demuestra que ocurrieron debido al desgaste normal de dicho proyecto de construcción compartido o de sus partes, violación de los requisitos de las normas técnicas. normativa, normativa urbanística, así como otros requisitos obligatorios para el proceso de su funcionamiento o como consecuencia de reparaciones inadecuadas realizadas por el propio participante en la construcción compartida o por terceros atraídos por él.
Artículo 8. Transferencia de un proyecto de construcción compartido.
1. La cesión de un objeto de construcción compartido por parte del promotor y su aceptación por parte de un participante en la construcción compartida se realizan mediante escritura de cesión u otro documento de cesión firmado por las partes.
2. La transferencia de un proyecto de construcción compartido se lleva a cabo no antes de recibir, de la manera prescrita, el permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles.
3. Después de que el promotor haya recibido permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles en la forma prescrita, el promotor está obligado a transferir el proyecto de construcción compartido a más tardar en el plazo especificado en el contrato. Al mismo tiempo, no se permite el cumplimiento anticipado por parte del promotor de la obligación de transferir el proyecto de construcción compartido, salvo que se establezca lo contrario en el contrato.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
4. El promotor, al menos un mes antes de la fecha límite para la transferencia del objeto de construcción compartido establecida por el contrato, o si el contrato prevé un plazo para el inicio de la transferencia y aceptación del objeto de construcción compartido, al menos catorce días hábiles antes de la fecha límite para el inicio de la transferencia y aceptación, está obligado a enviar al participante un mensaje de construcción compartido sobre la finalización de la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles de acuerdo con el contrato y sobre la preparación del objeto de construcción compartido para la transferencia, así como advertir al participante en la construcción compartida sobre la necesidad de aceptar el objeto de construcción compartido y sobre las consecuencias de la inacción del participante en la construcción compartida prevista en la “Parte 6” de este artículo. . El mensaje debe enviarse por correo certificado con una lista del contenido y acuse de recibo a la dirección postal indicada por el participante en la construcción compartida, o entregarse al participante en la construcción compartida en persona contra firma. En este caso, la fecha de inicio de la transferencia y aceptación de un proyecto de construcción compartido no podrá fijarse antes de catorce días y más tarde de un mes antes del plazo establecido por el contrato para la transferencia del proyecto de construcción compartido por parte del promotor al compartido. participante de la construcción. Un participante en la construcción compartida que haya recibido un mensaje del desarrollador sobre la finalización de la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles de acuerdo con el acuerdo y sobre la preparación del objeto de construcción compartido para su transferencia, es obligado a comenzar a aceptarlo dentro del plazo previsto en el contrato o, si dicho plazo no se establece, dentro de los siete días hábiles siguientes a la fecha de recepción del mensaje especificado.
(cuarta parte modificada por la “ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
5. Un participante en la construcción compartida, antes de firmar una escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia de un proyecto de construcción compartido, tiene derecho a exigir al desarrollador que redacte un acta que indique el incumplimiento del proyecto de construcción compartido con los requisitos. especificado en la Parte 1 del Artículo 7 de esta Ley Federal, y negarse a firmar la escritura de transferencia, un acto u otro documento sobre la transferencia de un proyecto de construcción compartido antes de que el desarrollador cumpla con las obligaciones previstas en la Parte 2 del Artículo 7 de esta Ley Federal. .
6. A menos que se establezca lo contrario en el acuerdo, si un participante en la construcción compartida evade la aceptación de un objeto de construcción compartido dentro del período previsto en la "Parte 4" de este artículo o si un participante en la construcción compartida se niega a aceptar un objeto de construcción compartido ( excepto en el caso especificado en la “Parte 5” de este artículo), el desarrollador, después de dos meses a partir de la fecha especificada en el acuerdo para la transferencia de un objeto de construcción compartido a un participante en la construcción compartida, tiene derecho a redactar un acuerdo unilateral. acto u otro documento sobre la transferencia del objeto de construcción compartido (excepto en el caso de transferencia anticipada del objeto de construcción compartido especificado en la “Parte 3” de este artículo). En este caso, el riesgo de destrucción accidental de un objeto de construcción compartido se reconoce como transferido al participante en la construcción común a partir de la fecha de redacción del acto unilateral u otro documento sobre la transferencia de un objeto de construcción compartido previsto en esta parte. Estas medidas solo se pueden aplicar si el desarrollador tiene información sobre la recepción por parte de un participante en la construcción compartida de un mensaje de acuerdo con la "Parte 4" de este artículo, o si el operador postal devolvió una carta certificada con un mensaje sobre el rechazo de la participante en la construcción compartida para recibirlo o por ausencia del participante en la construcción compartida en la dirección postal indicada por él.
Artículo 9. Rescisión del contrato.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
1. Un participante en la construcción compartida tiene unilateralmente derecho a negarse a cumplir el contrato en caso de:
1) incumplimiento por parte del promotor de la obligación de transferir el proyecto de construcción compartido en un plazo superior al plazo establecido en el contrato para la transferencia de dicha instalación en dos meses;
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
2) incumplimiento por parte del desarrollador de las obligaciones previstas en la Parte 2 del artículo 7 de esta Ley Federal;
3) una violación significativa de los requisitos de calidad para un proyecto de construcción compartido;
4) incumplimiento por parte del desarrollador de las obligaciones previstas en el apartado 3 del artículo 15.1 de esta Ley Federal;
5) en los demás casos que establezca la ley o convenio federal.
(Primera parte modificada por la “ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
1.1. A solicitud de un participante en la construcción compartida, el contrato podrá rescindirse judicialmente en los siguientes casos:
1) terminación o suspensión de la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario, que incluye un objeto de construcción compartido, en presencia de circunstancias que indiquen claramente que dentro del plazo estipulado en el contrato, la construcción compartida el objeto no será transferido al participante en la construcción compartida;
2) un cambio significativo en la documentación de diseño de un edificio de apartamentos en construcción (creado) y (u) otros bienes inmuebles, que incluyen un proyecto de construcción compartido, incluido un cambio significativo en el tamaño de un proyecto de construcción compartido;
3) cambios en el propósito de la propiedad común y (o) locales no residenciales incluidos en un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
4) en los demás casos que establezca la ley o convenio federal.
(Parte uno.1 introducida por la “ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
2. El promotor, en caso de resolución del contrato por las causas previstas en la “Parte 1” de este artículo, dentro de los veinte días hábiles siguientes a la fecha de resolución del contrato o en el caso de resolución del contrato en el Por los motivos previstos en la “Parte 1.1” de este artículo, dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha de terminación del contrato, está obligado a devolver al participante en la construcción compartida los fondos pagados por él para el precio del contrato, así como a pagar interés sobre este monto por el uso de estos fondos equivalente a una tres centésima parte de la "tasa de refinanciamiento" del Banco Central de la Federación de Rusia, válida el día del cumplimiento de la obligación de devolver los fondos pagados por el participante en construcción compartida. Los intereses especificados se acumulan desde el día en que el participante en la construcción compartida aporta fondos o parte de los fondos al precio del contrato hasta el día en que el desarrollador los devuelve al participante en la construcción compartida. Si el participante en la construcción compartida es un ciudadano, el promotor paga el doble de los intereses especificados. Si, dentro del período establecido correspondiente, el participante en la construcción compartida no ha solicitado al desarrollador el recibo de los fondos pagados por el participante en la construcción compartida para el precio del contrato, y los intereses sobre este monto por el uso de los fondos especificados, el desarrollador a más tardar el día siguiente al día hábil posterior a la expiración del plazo especificado, está obligado a acreditar los fondos y los intereses por el uso de los fondos al depósito de un notario en la ubicación del desarrollador, lo cual se informa al participante en el acuerdo compartido. construcción.
(Segunda parte modificada por la “ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
3. Si existen motivos para la negativa unilateral del desarrollador a cumplir el contrato, previsto en las “partes 4” y “5” del artículo 5 de esta Ley Federal, el desarrollador tiene derecho a rescindir el contrato no antes de los treinta días posteriores a enviando por escrito al participante en la construcción compartida en la forma prevista en el apartado 4 del artículo 8 de esta Ley Federal, una advertencia sobre la necesidad de saldar la deuda para el pago del precio del contrato y sobre las consecuencias del incumplimiento de dicha un requerimiento. Si un participante en la construcción compartida no cumple con dicho requisito y si el desarrollador tiene información sobre que el participante en la construcción compartida recibió una advertencia sobre la necesidad de pagar la deuda para el pago del precio del contrato y sobre las consecuencias del incumplimiento de dicho requisito. un requisito, o si el operador postal devuelve una carta certificada con un mensaje sobre la negativa del participante en la construcción compartida de su recibo o debido a la ausencia de un participante en la construcción compartida en la dirección postal indicada por él, el desarrollador tiene derecho a negarse unilateralmente a ejecutar el contrato de conformidad con la “Parte 4” de este artículo.
(La tercera parte fue introducida por la "ley" federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
4. En caso de negativa unilateral de una de las partes a cumplir el contrato, el contrato se considerará rescindido a partir del día en que se envíe a la otra parte la notificación de negativa unilateral a ejecutar el contrato. La notificación especificada debe enviarse por correo certificado con una lista de archivos adjuntos.
(La cuarta parte fue introducida por la "ley" federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
5. En caso de negativa unilateral del promotor a cumplir el contrato por los motivos previstos en las “partes 4” y “5” del artículo 5 de esta Ley Federal, el promotor está obligado a devolver los fondos pagados por el participante. en construcción compartida hacia el precio del contrato dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha de su terminación. Si, dentro del período especificado, el participante en la construcción compartida no ha solicitado al desarrollador recibir los fondos pagados por el participante en la construcción compartida para el precio del contrato, el desarrollador, a más tardar el día siguiente al día hábil posterior a la Al vencimiento del plazo especificado, está obligado a acreditar estos fondos en el depósito del notario del lugar del promotor, que se informa al participante en la construcción compartida.
(La quinta parte fue introducida por la "ley" federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
6. Si el desarrollador viola el plazo para la devolución de los fondos previsto en las “partes 2” y “5” de este artículo o el plazo para acreditar estos fondos al depósito notarial, el desarrollador deberá pagar al participante el interés compartido de la construcción en este monto por el uso de los fondos especificados es equivalente a una tres centésima parte de la "tasa de refinanciamiento" del Banco Central de la Federación de Rusia, válida el día del cumplimiento correspondiente de la obligación de devolver los fondos pagados por el participante en construcción compartida. El interés especificado se devenga desde el día siguiente a la fecha de vencimiento del plazo para que el promotor devuelva los fondos al participante en la construcción compartida o del plazo para acreditar estos fondos en el depósito notarial, hasta el día en que el promotor devuelva los fondos al participante en la construcción compartida o el día en que dichos fondos sean acreditados al depósito notarial. Si el participante en la construcción compartida es un ciudadano, el promotor paga el doble de los intereses especificados.
(La sexta parte fue introducida por la "ley" federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
7. Cuando el desarrollador devuelve fondos en caso de su negativa unilateral a cumplir el contrato, no se permite la compensación de las reclamaciones de pago por parte de un participante en la construcción compartida de la sanción (penalizaciones) previstas por esta Ley Federal o el contrato.
(La séptima parte fue introducida por la "ley" federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
Artículo 10. Responsabilidad por incumplimiento de obligaciones contractuales.
En caso de incumplimiento o cumplimiento indebido de las obligaciones derivadas del contrato, la parte que no haya cumplido con sus obligaciones o las haya cumplido indebidamente está obligada a pagar a la otra parte las sanciones (multas, sanciones) previstas por esta Ley Federal. y el contrato especificado y compensar íntegramente las pérdidas causadas en exceso de la sanción.
Artículo 11. Cesión de créditos en virtud de un contrato.
1. La cesión por parte de un participante en la construcción compartida de los derechos de reclamación en virtud del contrato se permite sólo después de haber pagado el precio del contrato o simultáneamente con la transferencia de la deuda a un nuevo participante en la construcción compartida en la forma prescrita por la Ley Civil ". Código” de la Federación de Rusia.
2. La cesión por parte de un participante de la construcción compartida de los derechos de reclamación en virtud del contrato se permite desde el momento del registro estatal del contrato hasta el momento en que las partes firman la escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia del objeto de construcción compartido.
Artículo 12. Cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.
1. Las obligaciones del promotor se consideran cumplidas desde el momento en que las partes firman la escritura de transmisión u otro documento sobre la transmisión del proyecto de construcción común.
2. Las obligaciones de un participante en la construcción compartida se consideran cumplidas desde el momento en que los fondos se pagan íntegramente de conformidad con el contrato y las partes firman una escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia del objeto de construcción compartido.
De conformidad con la “ley” federal del 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ, a partir del 1 de enero de 2014, el artículo 12.1 se redactará con una nueva redacción.
Artículo 12.1. Formas de garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato.
1. El cumplimiento de las obligaciones del promotor debe garantizarse en todos los contratos celebrados para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles sobre la base de un permiso de construcción, de una de las siguientes maneras:
1) prenda en la forma prescrita por los “Artículos 13” - “15” de esta Ley Federal;
2) garantía en la forma prevista en el “Artículo 15.1” de esta Ley Federal.
2. Una prenda en la forma prevista en los “Artículos 13” - “15” de esta Ley Federal, así como una garantía en la forma prevista en el “Artículo 15.1” de esta Ley Federal, asegura el cumplimiento de las siguientes obligaciones. del desarrollador bajo el contrato:
1) devolución de fondos aportados por un participante en la construcción compartida en los casos previstos por esta “ley” federal y (o) acuerdo;
2) pago al participante en la construcción compartida de los fondos que se le adeudan en compensación por pérdidas y (o) como sanción (multa, sanciones) por incumplimiento, retraso en el cumplimiento u otro cumplimiento indebido de la obligación de transferir lo compartido objeto de construcción al participante en la construcción compartida, y otros que le correspondan de conformidad con el acuerdo y (o) las leyes monetarias federales.
Artículo 13. Garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato con prenda.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
1. Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del desarrollador (hipotecario) en virtud del acuerdo, desde el momento del registro estatal del acuerdo, los participantes en la construcción compartida (hipotecarios) se consideran prendarios proporcionados para la construcción (creación). de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario, que incluirá los objetos de construcción compartida, un terreno propiedad del desarrollador, o el derecho de arrendamiento, el derecho a subarrendar el terreno especificado y un edificio de apartamentos y (o ) otro objeto inmobiliario que se está construyendo (creando) en este terreno.
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
2. Cuando se realiza el "registro estatal" de la propiedad del desarrollador de un objeto de construcción sin terminar, dicho objeto de construcción sin terminar se considera pignorado a los participantes en la construcción compartida desde el momento del registro estatal de la propiedad del desarrollador de dicho objeto.
3. A partir de la fecha en que el promotor recibe, en el “procedimiento” establecido por la legislación sobre actividades de planificación urbana, el permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, cuya construcción (creación) se llevó a cabo con la participación de fondos de los participantes en la construcción compartida, hasta la fecha de transferencia del objeto de construcción compartido en la forma establecida en el “Artículo 8” de esta Ley Federal, dicho objeto de construcción compartido se considera pignorado al participante en la construcción compartida. En este caso, los locales residenciales y (o) no residenciales que formen parte de los datos de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles y no sean objetos de construcción compartida no se consideran pignorados a partir de la fecha en que el promotor recibe el permiso especificado.
(Parte 3 modificada por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
4. Pérdida de energía. — “Ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ.
5. El promotor está obligado a registrar la propiedad de una obra de construcción inacabada cuando surjan causas de ejecución hipotecaria en materia de prenda. Si el desarrollador evade el registro estatal de propiedad de un proyecto de construcción sin terminar, el registro estatal de propiedad de dicho objeto se lleva a cabo sobre la base de una decisión judicial tomada sobre el reclamo de un participante en la construcción compartida de ejecutar la hipoteca sobre el tema de la prenda. .
6. Si, antes de que el desarrollador concluyera un acuerdo con el primer participante en la construcción compartida, la propiedad especificada en las "partes 1" - "3" de este artículo se pignoró como garantía para otras obligaciones del desarrollador, la atracción de fondos por parte del desarrollador Se permiten participantes en la construcción compartida si el desarrollador garantiza el cumplimiento de sus obligaciones en virtud del contrato mediante garantía o sujeto al cumplimiento simultáneo de las siguientes condiciones:
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
1) el acreedor hipotecario de la propiedad especificada en las “partes 1” - “3” de este artículo es un banco;
2) se ha recibido del acreedor pignoraticio especificado en la “cláusula 1” de esta parte para satisfacer sus reclamaciones a expensas de la propiedad pignorada de conformidad con la parte 2 “Artículo 15” de esta Ley Federal, así como el consentimiento para rescindir el derecho de prenda sobre objetos de construcción compartidos en el caso previsto en la “Parte 8” de este artículo.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
7. Una vez que el desarrollador concluye un acuerdo con el primer participante en la construcción compartida, la propiedad especificada en las "partes 1" - "3" de este artículo no puede pignorarse sin el consentimiento de los participantes en la construcción compartida, excepto en el caso de prenda. a un banco para garantizar el reembolso de un préstamo concedido por el banco al promotor para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, que incluyen objetos de construcción compartidos, sujeto a la obtención del consentimiento del banco para satisfacer sus reclamaciones en el gasto de la propiedad pignorada de conformidad con la Parte 2 del “Artículo 15” de esta Ley Federal y el consentimiento para rescindir el derecho de prenda sobre proyectos de construcción compartidos en el caso previsto en la “Parte 8” de este artículo.
(séptima parte modificada por la “ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
7.1. En los casos previstos en las “partes 6” y “7” de este artículo, el desarrollador tiene derecho a atraer fondos de los participantes en la construcción compartida, sin exceder, junto con los préstamos recibidos de los bancos, el costo de la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto especificado en la declaración del proyecto inmobiliario.
(parte siete.1 introducida por la “ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
8. A partir del momento de la transferencia del proyecto de construcción compartido en la forma establecida en el “Artículo 8” de esta Ley Federal, el derecho de prenda que surge con base en esta Ley Federal, así como con base en un acuerdo con el banco en los casos previstos en las “Partes 6” y “7” de este artículo, no se aplica a este proyecto de construcción compartido.
(según enmendada por las Leyes Federales de 18 de julio de 2006 “N 111-FZ”, de 17 de junio de 2010 “N 119-FZ”)
8.1. Prenda de un terreno propiedad de un promotor, o prenda del derecho de arrendamiento o del derecho de subarrendamiento de un terreno, que surja con base en esta Ley Federal o con base en un contrato con un banco en los casos previstos. para las “partes 6” y “7” de este artículo, se darán por terminados desde el momento de la transferencia de acuerdo con el procedimiento , establecido por el “Artículo 8” de esta Ley Federal, todos los proyectos de construcción compartidos en un edificio de apartamentos y (o ) otros bienes inmuebles construidos (creados) en un terreno determinado.
(Parte 8.1 introducida por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
9. Las disposiciones del “Código” Civil de la Federación de Rusia y la “Ley” federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)” se aplican a las relaciones que surgen de una prenda que surge base de esta Ley Federal, teniendo en cuenta las particularidades que establece esta Ley Federal.
Artículo 14. Peculiaridades de la ejecución hipotecaria en materia de garantías
1. La ejecución hipotecaria en materia de prenda no podrá practicarse antes de seis meses después de:
1) ha llegado el plazo previsto en el contrato para la transferencia del objeto de construcción compartido por parte del promotor;
2) terminación o suspensión de la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario en presencia de circunstancias que indiquen claramente que el objeto de construcción compartido no será transferido al participante en la construcción compartida dentro del plazo estipulado por el contrato.
2. La ejecución hipotecaria sobre el objeto de la prenda podrá realizarse dentro de los plazos establecidos en la “Parte 1” de este artículo, independientemente de los plazos para que el promotor cumpla con sus obligaciones con los acreedores de la prenda especificados en las “Partes 6” y “7”. ”del artículo 13 de esta Ley Federal.
3. Energía perdida. — “Ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ.
Artículo 15. Características de la distribución de los fondos recibidos de la venta de bienes pignorados.
1. El producto de la venta de la propiedad pignorada, después de deducir las cantidades necesarias para cubrir los costos relacionados con la ejecución hipotecaria de dicha propiedad y su venta, se destina a satisfacer las reclamaciones de los participantes en la construcción compartida y de los acreedores hipotecarios especificados en las “partes 6” y “7” » Artículo 13 de esta Ley Federal.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
2. Si hay una escasez de fondos recibidos de la venta de la propiedad pignorada, dichos fondos, después de deducir las cantidades necesarias para cubrir los gastos relacionados con la ejecución hipotecaria de esta propiedad y su venta, se distribuyen entre los participantes en la construcción compartida y los acreedores hipotecarios especificados en las “Partes 6” y “7” del artículo 13 de esta Ley Federal, en proporción al tamaño de sus créditos en el momento de su satisfacción.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
(ver texto en la “edición)” anterior
3 - 4. Pérdida de energía. — “Ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ.
(ver texto en la “edición)” anterior
5. Los fondos adeudados a los participantes en la construcción compartida que no presentaron sus reclamaciones antes de la fecha de la subasta pública en la que se vendió la propiedad pignorada están sujetos a acreditarse en el depósito del notario. Estos participantes en la construcción compartida tienen derecho a recibir fondos mediante depósito notarial en la forma prescrita por la "legislación" de la Federación de Rusia.
Artículo 15.1. Asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato mediante garantía.
(introducido por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
De conformidad con la “ley” federal del 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ, a partir del 1 de enero de 2014, la Parte 1 del artículo 15.1 se expresará en una nueva redacción.
1. El cumplimiento de las obligaciones del promotor derivadas del contrato podrá garantizarse mediante aval bancario.
2. El contrato de garantía se concluye antes del registro estatal del contrato y debe prever:
De conformidad con la “ley” federal del 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ, a partir del “1 de enero de 2014”, el párrafo 1 de la parte 2 del artículo 15.1 se expresará en una nueva redacción.
1) responsabilidad subsidiaria del garante ante el participante en la construcción compartida por las obligaciones del promotor en virtud del contrato previsto en la “Parte 2 del artículo 12.1” de esta Ley Federal;
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
2) transferencia de derechos bajo el acuerdo de garantía a un nuevo participante en la construcción compartida en caso de cesión de derechos de reclamación bajo el acuerdo;
De conformidad con la “ley” federal del 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ, a partir del “1 de enero de 2014” en el párrafo 3 de la parte 2 del artículo 15.1, las palabras “seis meses” se sustituirán por las palabras “dos años ”.
3) el período de validez de la garantía, que debe ser al menos seis meses más largo que el período estipulado en el contrato para la transferencia del objeto de construcción compartido al participante de la construcción compartida;
4) el consentimiento del garante a posibles cambios en las obligaciones derivadas del contrato, incluidos cambios que impliquen un aumento de la responsabilidad u otras consecuencias adversas para el garante;
5) la obligación del garante de notificar al participante en la construcción compartida en caso de terminación anticipada de la garantía en la forma prevista en el “párrafo 3” de este artículo.
3. Si la garantía se rescinde antes de la expiración del período de garantía previsto en el párrafo 3 “parte 2” de este artículo, el garante y el desarrollador están obligados a notificarlo al participante compartido en la construcción a más tardar un mes antes de la fecha. de terminación de la garantía. En este caso, el promotor está obligado a celebrar otro contrato de garantía dentro de los quince días siguientes a la fecha de terminación de la garantía.
De conformidad con la "ley" federal del 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ, del "1 de enero de 2014" en la Parte 4 del Artículo 15.1, las palabras "bajo las obligaciones del desarrollador en virtud de la Parte 2 del Artículo 12.1 de esta Ley Federal" se reemplazará con las palabras "bajo la obligación del desarrollador de transferir locales residenciales a un participante en la construcción compartida".
4. En caso de incumplimiento por parte del garante de la obligación prevista en la “Parte 3” de este artículo, será responsable subsidiario ante el participante en la construcción compartida de las obligaciones del promotor en virtud del contrato previsto en la Parte 2 “. Artículo 12.1” de esta Ley Federal.
De acuerdo con la “Ley” Federal de 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ, a partir del 1 de enero de 2014, el texto de la Ley se complementará con el artículo 15.2.
Artículo 16. Registro estatal de propiedad de proyectos de construcción compartidos.
1. El derecho de propiedad de un participante en la construcción compartida sobre un objeto de construcción compartido está sujeto a registro estatal en la forma prescrita por la "Ley" federal del 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y Transacciones con él” (en adelante, la Ley Federal “Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos”) y esta Ley Federal.
2. Los "motivos" para el registro estatal del derecho de propiedad de un participante en la construcción compartida sobre un objeto de construcción compartido son documentos que confirman el hecho de su construcción (creación): permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles. objeto inmobiliario, que incluye la construcción del objeto de construcción compartido, y una escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia de un proyecto de construcción compartido.
3. El desarrollador presenta un permiso para la puesta en servicio de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario o una copia notariada de este permiso a las autoridades que realizan el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, para el registro estatal. de los derechos de propiedad de los participantes en la construcción compartida sobre objetos de construcción de propiedad compartida a más tardar diez días hábiles después de recibir dicho permiso.
4. Un participante en la construcción compartida o sus herederos tiene derecho a presentar una solicitud a las autoridades que llevan a cabo el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, con una solicitud de registro estatal de propiedad de un objeto de construcción compartido, construido (creado) a expensas de los fondos de dicho participante en la construcción compartida de conformidad con el acuerdo, después de que el desarrollador y el participante en la construcción compartida o sus herederos hayan firmado una escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia del objeto de construcción compartido.
5. Un participante en la propiedad compartida, cuando surge el derecho de propiedad sobre un objeto de construcción compartido, adquiere simultáneamente una participación en el derecho de propiedad de la propiedad común en un edificio de apartamentos, que no puede enajenarse ni transferirse por separado del derecho de propiedad. al objeto de construcción compartido. El registro estatal del surgimiento de la propiedad de un proyecto de construcción compartido es al mismo tiempo el registro estatal del derecho indisolublemente vinculado de propiedad común compartida de la propiedad común.
Artículo 17. Registro estatal de un acuerdo y cesión de derechos de reclamaciones en virtud del acuerdo.
El acuerdo y (o) la cesión de derechos de reclamación en virtud del acuerdo están sujetos al registro estatal ante las autoridades que llevan a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, en el territorio del distrito de registro en la ubicación del edificio de apartamentos. en construcción (creados) y (u) otros bienes inmuebles, para cuya construcción se recaudan fondos de conformidad con este acuerdo, en la forma prescrita por la "Ley" federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos". "
Artículo 18. Utilización por parte del promotor de los fondos pagados por los participantes en la construcción compartida en virtud de un contrato
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
1. Los fondos pagados por los participantes en la construcción compartida en virtud de un acuerdo están sujetos a uso por parte del desarrollador únicamente para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles para los siguientes fines:
1) construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios de acuerdo con la documentación del proyecto o reembolso de los costos de su construcción (creación);
2) reembolso de los costos de adquisición, incluido el registro, de derechos de propiedad o arrendamiento, derechos de subarrendamiento de terrenos en los que se lleva a cabo la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
3) reembolso de los costos por preparar la documentación de diseño y realizar estudios de ingeniería para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, así como por realizar un examen de la documentación de diseño y los resultados de los estudios de ingeniería, si dicho examen es obligatorio;
4) construcción de sistemas de soporte técnico y de ingeniería necesarios para conectar (conexión tecnológica) edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles a las redes de soporte técnico y de ingeniería, si así está previsto en la documentación de diseño correspondiente;
5) reembolso de costos relacionados con el pago de tarifas por la conexión (conexión tecnológica) de edificios de departamentos y (u) otros bienes inmuebles a las redes de servicios públicos;
(modificada por la Ley Federal del 30 de diciembre de 2012 N 318-FZ)
6) reembolso de costos relacionados con la celebración, de conformidad con la “legislación” sobre actividades de planificación urbana, de un acuerdo sobre el desarrollo de un área urbanizada y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de este acuerdo (excepto los costos de construcción y (o) reconstrucción de instalaciones de infraestructura social), si la construcción (creación) de casas de varios apartamentos y (u) otros bienes inmuebles se lleva a cabo en terrenos proporcionados al desarrollador sobre la base de este acuerdo y ubicados dentro de los límites de dicha zona urbanizada;
7) reembolso de los costos de preparación de la documentación sobre la planificación del territorio y realización de trabajos para el desarrollo del área urbanizada mediante la construcción de instalaciones de infraestructura técnica y de ingeniería, si la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros los objetos inmobiliarios se llevan a cabo en un terreno proporcionado al desarrollador para el desarrollo integrado con fines de construcción de viviendas, o en terrenos formados dentro de los límites de un terreno proporcionado al desarrollador para el desarrollo integral con fines de construcción de viviendas.
2. Si el precio del contrato se determina como la cantidad de fondos para reembolsar los costos de construcción (creación) de un proyecto de construcción compartido y fondos para pagar los servicios del desarrollador, las restricciones previstas en la "Parte 1" de este artículo con respecto al gasto de los fondos pagados por el participante en la construcción compartida en virtud del acuerdo, se relacionan únicamente con los fondos para el reembolso de los costos de construcción (creación) de un proyecto de construcción compartido. Los fondos del participante en la construcción compartida, pagados en virtud del acuerdo para pagar los servicios del desarrollador, los gasta el desarrollador a su propia discreción.
3. En caso de violación por parte del desarrollador del uso previsto de los fondos previstos en este artículo, pagados por el participante en la construcción compartida en virtud del acuerdo, el acuerdo, a solicitud del participante en la construcción compartida, podrá rescindirse en los tribunales. .
Artículo 19. Declaración de proyecto
1. La declaración de proyecto incluye información sobre el promotor e información sobre el proyecto de construcción.
2. La declaración del proyecto es publicada por el desarrollador en los medios de comunicación y (o) publicada en las redes públicas de información y telecomunicaciones (incluso en Internet) a más tardar catorce días antes del día en que el desarrollador concluye un acuerdo con el primer participante en la construcción compartida. , y también se presenta al organismo que lleva a cabo el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, y al organismo regulador especificado en la “Parte 2 del artículo 23” de esta Ley Federal. El desarrollador tiene derecho a no publicar una declaración de proyecto en los medios de comunicación y (o) a no publicar una declaración de proyecto en las redes públicas de información y telecomunicaciones si la atracción de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles se llevan a cabo sin producción, colocación y distribución de publicidad relacionada con dicha recaudación de fondos. En este caso, el promotor está obligado a presentar la declaración de proyecto a cualquier persona interesada para su revisión.
(según enmendada por las Leyes Federales de 18 de julio de 2006 “N 111-FZ”, de 17 de junio de 2010 “N 119-FZ”)
3. El almacenamiento de los originales de la declaración de proyecto corre a cargo del promotor.
4. El desarrollador está obligado a realizar cambios en la declaración del proyecto con respecto a la información sobre el desarrollador y el proyecto de construcción, así como los hechos de los cambios en la documentación del proyecto, dentro de los tres días hábiles a partir de la fecha del cambio en la información relevante.
5. Trimestralmente, el desarrollador está obligado a realizar cambios en la declaración del proyecto con respecto a la información prevista en el párrafo 6 del apartado 1 del “Artículo 20” de esta Ley Federal.
6. Los cambios especificados en las “partes 4” y “5” de este artículo están sujetos a publicación en la forma establecida para la publicación de una declaración de proyecto, dentro de los diez días siguientes a la fecha de las modificaciones a la declaración de proyecto.
7. Si el desarrollador viola los requisitos para la declaración del proyecto establecidos por esta Ley Federal, el participante en la construcción compartida tiene derecho a acudir a un tribunal o tribunal de arbitraje con un reclamo para declarar inválida la transacción como realizada bajo la influencia de un error. . Si la transacción se declara inválida, el desarrollador está obligado a devolver los fondos pagados por el participante en la construcción compartida en virtud del contrato y pagar intereses de conformidad con la Parte 2 del artículo 9 de esta Ley Federal.
Artículo 20. Información sobre el promotor
1. La información sobre el desarrollador deberá contener información:
1) sobre el nombre de la empresa (nombre), la ubicación del desarrollador, así como sobre su modo de funcionamiento;
(cláusula 1 modificada por la “ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
2) sobre el registro estatal del desarrollador;
3) sobre los fundadores (participantes) del desarrollador que tengan el cinco o más por ciento de los votos en el órgano de administración de esta persona jurídica, indicando la razón social (nombre) de la persona jurídica - fundador (participante), apellido, nombre nombre, patronímico de la persona física - fundador (participante) , así como el porcentaje de votos que cada uno de dichos fundadores (participante) tiene en el órgano de administración de esta persona jurídica;
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
4) sobre proyectos para la construcción de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios en los que participó el promotor durante los tres años anteriores a la publicación de la declaración del proyecto, indicando la ubicación de estos objetos inmobiliarios, el momento de su puesta en servicio de acuerdo con la documentación del proyecto y el momento real de su puesta en servicio;
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
5) sobre el tipo de actividad autorizada, el número de licencia, su período de validez, sobre el organismo que emitió esta licencia, si el tipo de actividad está sujeta a licencia de acuerdo con la "ley" federal y está relacionada con las actividades del desarrollador para atraer fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
6) sobre el resultado financiero del año en curso, el monto de las cuentas por pagar y por cobrar al día de la publicación de la declaración del proyecto.
(según enmendada por las Leyes Federales de 18 de julio de 2006 “N 111-FZ”, de 17 de junio de 2010 “N 119-FZ”)
2. El promotor está obligado a proporcionar para revisión a cualquier solicitante:
1) documentos constitutivos del desarrollador;
2) certificado de registro estatal del desarrollador;
3) certificado de registro ante la autoridad tributaria;
4) ha dejado de ser válido. — “Ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ;
5) informes anuales aprobados, estados financieros de los últimos tres años de las actividades comerciales del desarrollador o cuando el desarrollador haya realizado dichas actividades durante menos de tres años (excepto los registros contables) para el período real de actividades comerciales o cuando el desarrollador utilice un sistema tributario simplificado para registrar los ingresos y gastos del desarrollador durante el período especificado en este párrafo;
(cláusula 5 modificada por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
6) un informe de auditoría del último año de actividad empresarial del promotor.
3. El promotor presenta los documentos especificados en la “Parte 2” de este artículo en original o en copia debidamente certificada. Los documentos especificados en la “parte 2” de este artículo no pueden ser incautados, excepto en los casos previstos por la “legislación” de la Federación de Rusia.
(La tercera parte fue introducida por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ, modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
Artículo 21. Información sobre el proyecto de construcción.
1. La información sobre el proyecto de construcción debe corresponder a la documentación del proyecto y contener información:
1) sobre el propósito del proyecto de construcción, sobre las etapas y los términos de su implementación, sobre los resultados del examen de la documentación del proyecto, si dicho examen está establecido por la "ley" federal;
(modificada por la Ley Federal de 28 de noviembre de 2011 N 337-FZ)
2) sobre un permiso de construcción;
3) sobre los derechos del promotor sobre el terreno, incluidos los detalles del título de propiedad del terreno, sobre el propietario del terreno (si el promotor no es el propietario del terreno), sobre el número catastral y área del terreno previsto para la construcción (creación) edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, sobre elementos de mejora;
(cláusula 3 modificada por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
4) sobre la ubicación de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario en construcción (creado) y sobre su descripción, preparada de acuerdo con la documentación de diseño sobre cuya base se emitió el permiso de construcción;
5) sobre el número de partes independientes (apartamentos en un edificio de apartamentos, garajes y otros bienes inmuebles) en un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario en construcción (creado), así como sobre una descripción de las características técnicas de estas partes independientes de acuerdo con la documentación del proyecto;
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
6) sobre el propósito funcional de los locales no residenciales en un edificio de apartamentos que no forman parte de la propiedad común del edificio de apartamentos, si la propiedad en construcción (creada) es un edificio de apartamentos;
7) sobre la composición de la propiedad común en un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario, que será de propiedad común compartida de los participantes en la construcción compartida después de recibir el permiso para poner en funcionamiento los objetos inmobiliarios especificados y el transferencia de objetos de construcción compartidos a los participantes en la construcción compartida;
Sobre el plazo previsto para obtener el permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos en construcción (creado) y (u) otros bienes inmuebles, sobre el organismo autorizado de conformidad con la "legislación" sobre planificación urbana para expedir permisos para poner estos objetos inmobiliarios en funcionamiento;
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
9) sobre posibles riesgos financieros y de otro tipo durante la implementación de un proyecto de construcción y medidas para el seguro voluntario por parte del desarrollador de dichos riesgos;
9.1) sobre el costo planificado de construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
(cláusula 9.1 introducida por la “ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
10) en la lista de organizaciones que realizan trabajos básicos de construcción, instalación y otros trabajos (contratistas);
11) sobre el método para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del desarrollador en virtud del contrato;
(Cláusula 11 introducida por la “ley” federal de 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
12) sobre otros acuerdos y transacciones sobre cuya base se recaudan fondos para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, con excepción de la recaudación de fondos sobre la base de contratos.
(La cláusula 12 fue introducida por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
2. A petición de un participante en la construcción compartida, el promotor está obligado a prever para su revisión:
2) estudio de viabilidad de un proyecto para la construcción de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
3) la conclusión de un examen de la documentación del proyecto, si dicho examen está establecido por la "ley" federal;
(modificada por la Ley Federal de 28 de noviembre de 2011 N 337-FZ)
4) documentación de diseño, incluidos todos los cambios realizados en ella;
5) documentos que confirmen los derechos del promotor sobre el terreno.
Artículo 22. Fuerza perdida. — “Ley” federal de 16 de octubre de 2006 N 160-FZ.
Artículo 23. Regulación, control y supervisión estatales en el ámbito de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles.
(modificada por la Ley Federal del 18 de julio de 2006 N 111-FZ)
1. La regulación estatal en el campo de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios se lleva a cabo de conformidad con esta Ley Federal por el órgano ejecutivo federal autorizado (en adelante, el organismo autorizado), así como como otros órganos ejecutivos federales dentro de su competencia.
2. El control y la supervisión en el ámbito de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios se llevan a cabo de conformidad con esta Ley Federal por el órgano ejecutivo autorizado de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia en el territorio de que se lleva a cabo esta construcción (en adelante, el organismo de control).
3. El organismo autorizado tiene derecho:
1) ha dejado de ser válido. — “Ley” federal de 30 de noviembre de 2011 N 362-FZ;
2) emitir, dentro de su competencia, los actos jurídicos necesarios para la implementación de la regulación estatal en el campo de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
2.1) desarrollar y publicar recomendaciones metodológicas sobre la práctica de control y supervisión en el campo de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
2.2) solicitar a las autoridades reguladoras los documentos y la información necesarios para la implementación de la regulación estatal en el campo de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
3) ejercer las demás facultades previstas por esta Ley Federal.
4. El Gobierno de la Federación de Rusia establece los “estándares” para evaluar la sostenibilidad financiera de las actividades del desarrollador.
5. El organismo de control tiene derecho:
1) ejercer control sobre el uso previsto por parte del desarrollador de los fondos pagados por los participantes en la construcción compartida en virtud de un acuerdo para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles de conformidad con esta Ley Federal;
2) recibir del órgano ejecutivo federal autorizado para desempeñar las funciones de generar información estadística oficial, documentos e información necesaria para monitorear las actividades de los desarrolladores relacionadas con la recaudación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y ( u) otros objetos inmobiliarios;
2.1) recibir del órgano ejecutivo federal autorizado para realizar el registro catastral estatal de bienes inmuebles y mantener el catastro estatal de bienes raíces, así como de los órganos que llevan a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, los documentos e información necesarios para monitorear las actividades de los desarrolladores relacionadas con la captación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
(cláusula 2.1 introducida por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
2.2) recibir de las personas involucradas en la recaudación de fondos de los ciudadanos para la construcción, dentro de un período de tiempo razonable, la información y (o) documentos necesarios para ejercer el control y la supervisión en el campo de la construcción de edificios de apartamentos con capital compartido y (o) otros objetos inmobiliarios y cuya lista establece las autoridades autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia;
(Cláusula 2.2 introducida por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
2.3) recibir de los organismos gubernamentales locales los documentos y la información necesarios para ejercer el control en el campo de la construcción de capital compartido de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles (incluidos los documentos relacionados con la construcción de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles );
(cláusula 2.3 introducida por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
De conformidad con la “Ley” Federal de 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ, de “1 de enero de 2014”, el párrafo 3 de la parte 5 del artículo 23 se complementará con las palabras “, así como los estados financieros (incluidos los anuales los) redactados de conformidad con los requisitos de la ley. Federación Rusa".
3) recibir informes trimestrales del desarrollador sobre la implementación de actividades relacionadas con la recaudación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, incluido el cumplimiento de sus obligaciones bajo contratos, en formularios y en el “procedimiento” ", que son establecidos por el órgano ejecutivo federal autorizado por el Gobierno de la Federación de Rusia;
(modificada por la Ley Federal de 23 de julio de 2008 N 160-FZ)
4) ejercer control sobre las actividades de los desarrolladores relacionadas con la recaudación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;
5) monitorear el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley Federal, considerar denuncias de ciudadanos y personas jurídicas relacionadas con violaciones a esta Ley Federal;
6) enviar a las personas involucradas en la recaudación de fondos de los ciudadanos para órdenes de construcción para eliminar violaciones de esta Ley Federal, actos legales regulatorios del Presidente de la Federación de Rusia, actos legales regulatorios del Gobierno de la Federación de Rusia, actos legales regulatorios de los autorizados organismo y establecer plazos para eliminar tales violaciones;
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
7) tomar las medidas necesarias para que las personas involucradas en la recaudación de fondos de los ciudadanos para la construcción (sus funcionarios) asuman la responsabilidad establecida por esta Ley Federal y la "legislación" de la Federación de Rusia sobre infracciones administrativas;
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
Presentar ante el tribunal declaraciones en defensa de los derechos e intereses legítimos de los participantes en la construcción compartida;
9) ejercer las demás facultades previstas por esta Ley Federal.
6. Una persona que recaude fondos de los ciudadanos para la construcción, a quien se le haya enviado una orden de un organismo regulador de conformidad con la "cláusula 6" de la parte 5 de este artículo, dentro de los tres meses siguientes a la fecha de envío de dicha orden, tiene la derecho a acudir al tribunal de arbitraje con una solicitud para declarar ilegal dicha orden. Una solicitud ante el tribunal de arbitraje para que declare ilegal dicha orden no suspende su ejecución. El procedimiento para presentar dicha solicitud, el procedimiento para su consideración y el procedimiento para tomar una decisión sobre una solicitud para reconocer una orden como ilegal están determinados por la "legislación" sobre procedimientos judiciales en los tribunales de arbitraje.
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
7. El organismo de control tiene derecho a solicitar al tribunal de arbitraje que suspenda por un período determinado las actividades del desarrollador relacionadas con la recaudación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios. si:
1) la presentación de los informes previstos en esta Ley Federal se retrasa más de treinta días;
2) el desarrollador no cumple con los "estándares" para la sostenibilidad financiera de sus actividades establecidos por el Gobierno de la Federación de Rusia;
De conformidad con la “Ley” Federal del 30 de diciembre de 2012 N 294-FZ, del “1 de enero de 2014” en el párrafo 3 de la Parte 7 del Artículo 23, las palabras “Parte 2 del Artículo 12.1” serán reemplazadas por las palabras “Parte 1 del artículo 12.1”.
3) el desarrollador no satisface las demandas de los participantes en la construcción compartida de las obligaciones dinerarias previstas en la Parte 2 del “Artículo 12.1” de esta Ley Federal, y (o) no cumple con la obligación de transferir el objeto de construcción compartido dentro de los tres meses a partir de la fecha de satisfacción de dichos requisitos y (o) cumplimiento de dicho deber. En este caso, estos requisitos en total deben ser al menos 100 mil rublos;
4) el desarrollador no cumplió con las disposiciones de esta Ley Federal, así como con otros actos legales reglamentarios adoptados de conformidad con ella, siempre que durante el año se aplicaron al desarrollador las medidas de cumplimiento previstas por esta Ley Federal dos o más veces.
8. El organismo de control tiene derecho a solicitar al tribunal de arbitraje la liquidación de una persona que recauda fondos de los ciudadanos para la construcción, en caso de violación reiterada o grave de las disposiciones de esta Ley Federal u otros actos jurídicos normativos adoptados de conformidad con él, así como en otros casos previstos por las leyes federales.
(modificada por la Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
9. En caso de acudir al tribunal arbitral con las solicitudes previstas en las “partes 7” y “8” de este artículo, el órgano de control, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de entrada en vigor de la decisión del tribunal arbitral de liquidar el El desarrollador o suspender las actividades del desarrollador relacionadas con la atracción de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, está obligado a notificar a las autoridades que llevan a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes raíces y transacciones. con él sobre la entrada en vigor de la correspondiente resolución judicial.
(Parte 9 introducida por la “ley” federal de 17 de junio de 2010 N 119-FZ)
Artículo 24. Sobre las modificaciones de la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos"
Introducir en la “ley” federal del 21 de julio de 1997 N 122-FZ “Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos” (Legislación recopilada de la Federación de Rusia, 1997, N 30, Art. 3594; 2001, N 11, Art. 997; N 16, Art. 1533; 2002, N 15, Art. 1377; 2003, N 24, Art. 2244; 2004, N 27, Art. 2711; N 30, Art. 3081; N 35, Art. 3607; N 45, artículo 4377) se modifican los siguientes:
1) el apartado 1 del “Artículo 7” se completará con el siguiente párrafo:
“En un extracto del Registro Unificado de Derechos del Estado que contiene información sobre el terreno en el que se crea un objeto inmobiliario, que incluye locales residenciales y no residenciales que son objeto de acuerdos de participación en la construcción compartida, además de información sobre la hipoteca, se indica la presencia de acuerdos registrados para la participación en la construcción compartida construcción con una lista de objetos de construcción compartidos, así como marcas (nombres) de entidades legales: participantes en la construcción compartida, apellidos, nombres, patronímicos de individuos - participantes en la construcción compartida.";
2) “completar” el artículo 25.1 con el siguiente contenido:
“Artículo 25.1. Registro estatal de convenios de participación en construcción compartida.
1. Para el registro estatal de acuerdos de participación en la construcción compartida, junto con los documentos requeridos para el registro estatal de conformidad con esta Ley Federal, se presentan documentos que describen el objeto de construcción compartido, indicando su ubicación en el plano del objeto inmobiliario que se está creando. y el área planificada del objeto de construcción compartido.
2. El registro estatal del acuerdo de participación en la construcción compartida, celebrado por el desarrollador con el primer participante en la construcción compartida, se lleva a cabo sobre la base de una solicitud de las partes del acuerdo (desarrollador, participante en la construcción compartida). Para el registro estatal de un acuerdo de participación en la construcción compartida, celebrado por el desarrollador con el primer participante en la construcción compartida, junto con los documentos necesarios para el registro estatal de un acuerdo de participación en la construcción compartida de conformidad con esta Ley Federal, el el desarrollador envía:
1) permiso de construcción;
2) declaración del proyecto;
3) un plano del objeto inmobiliario que se crea, indicando su ubicación y el número de locales residenciales y no residenciales incluidos en el objeto inmobiliario que se crea y el área planificada de cada uno de estos locales.
3. En la subsección III de la sección se ingresa una entrada sobre un acuerdo de participación en la construcción compartida (sobre su modificación, sobre su rescisión, sobre la cesión de derechos de reclamación en virtud de este acuerdo), cuyo registro estatal está establecido por la ley federal. que contiene registros de transacciones, abiertos al terreno en el que se está construyendo un objeto inmobiliario de acuerdo con el procedimiento de construcción compartida, el Registro Unificado de Derechos del Estado. Cuando el registro estatal de un acuerdo de participación en la construcción compartida, también se hace un registro en esta subsección sobre la prenda de un terreno o la prenda de un derecho de arrendamiento que surge sobre la base de la ley federal, indicando en la columna "notas especiales" la extensión del derecho de prenda al objeto inmobiliario que se crea.
4. Una de las partes del acuerdo de participación en la construcción compartida podrá presentar una solicitud de inscripción en el Registro Unificado de Derechos del Estado de una inscripción sobre la terminación del acuerdo de participación en la construcción compartida con el adjunto de documentos que confirmen la terminación del acuerdo. La autoridad de registro estatal, al presentar una solicitud de una de las partes en dicho acuerdo, está obligada a notificar por escrito a la otra parte en el plazo de un día hábil.”
Artículo 25. Sobre las modificaciones del Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia
Introducir en el “Código” de la Federación de Rusia sobre infracciones administrativas (Recopilación de legislación de la Federación de Rusia, 2002, N 1, art. 1; N 18, art. 1721; N 30, art. 3029; N 44, art. 4295; 2003, N 27, Art. 2700, 2708, 2717; N 46, Art. 4434, 4440; N 50, Art. 4847, 4855; 2004, N 30, Art. 3095; N 31, Art. 3229; N 34, Art. 3529, 3533; N 44, Art. 4266) se modifican los siguientes:
1) el párrafo de la segunda parte 3 del “Artículo 3.5” después de las palabras “sobre la protección del medio ambiente” debe complementarse con las palabras “sobre la participación en la construcción de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios en participación accionaria”;
2) la parte 1 del “Artículo 4.5” después de las palabras “sobre elecciones y referendos”, agregue las palabras “sobre la participación en la construcción de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios en participación de capital compartido”;
3) Se complementa el “Capítulo 14” con el artículo 14.28 con el siguiente contenido:
“Artículo 14.28. Violación de los requisitos legales sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios.
1. Recaudar fondos de los ciudadanos con el fin de construir edificios de apartamentos por una persona que no tiene derecho a hacerlo de conformidad con la legislación sobre participación en la construcción de capital compartido de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles -
conllevará la imposición de multa administrativa a los funcionarios por la cantidad de ciento cincuenta a doscientos salarios mínimos; para personas jurídicas: de cuatro mil a cinco mil salarios mínimos.
2. Publicación en los medios y (o) colocación en redes públicas de información y telecomunicaciones por parte del desarrollador de una declaración de proyecto (incluidos los cambios realizados en ella) que contiene información incompleta y (o) poco confiable, provisión por parte del desarrollador de información incompleta y (o) información poco confiable, cuya publicación, colocación o provisión está prevista por la legislación sobre participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, así como la violación de los plazos de publicación y (o) colocación del proyecto. declaración o modificaciones realizadas en la misma - conllevan la imposición de una multa administrativa a los funcionarios por un monto de cien a ciento cincuenta salarios mínimos; para personas jurídicas: de tres mil a cuatro mil salarios mínimos.
3. No presentar, dentro del plazo prescrito, al organismo que ejerce el control y supervisión en el ámbito de la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, un informe en los casos previstos por la legislación sobre participación en la construcción compartida de apartamentos. edificios y (u) otros bienes inmuebles, así como la presentación de informes que contengan información falsa, implica la imposición de una multa administrativa a los funcionarios por un monto de cien a ciento cincuenta salarios mínimos; para las personas jurídicas, de uno a dos mil salarios mínimos.”;
4) El “Artículo 19.5” debería complementarse con la parte 4 de la siguiente manera:
"4. Incumplimiento dentro del plazo prescrito de una orden legal del organismo que ejerce el control y la supervisión en el campo de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles -
conllevará la imposición de multa administrativa a los funcionarios por la cantidad de cien a ciento cincuenta salarios mínimos; para las personas jurídicas, de uno a dos mil salarios mínimos.”;
5) El “Capítulo 23” deberá complementarse con el Artículo 23.64 con el siguiente contenido:
“Artículo 23.64. Órganos que ejercen el control y la supervisión en el ámbito de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios.
1. Los órganos que ejercen el control y la supervisión en el ámbito de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios consideran los casos de infracciones administrativas previstas en el artículo 14.28 y la parte 4 del artículo 19.5 de este Código.
2. Tienen derecho a considerar casos de infracciones administrativas en nombre de los órganos especificados en la Parte 1 de este artículo:
1) el jefe del órgano ejecutivo federal que ejerce el control y la supervisión en el ámbito de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, sus suplentes;
2) los jefes de las divisiones estructurales del órgano ejecutivo federal que ejercen el control y la supervisión en el campo de la construcción en participación de edificios de departamentos y (u) otros bienes inmuebles, sus suplentes;
3) los jefes de los órganos territoriales del órgano ejecutivo federal que ejercen el control y la supervisión en el ámbito de la construcción en participación de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, sus suplentes”.
Artículo 26. De las modificaciones a la Ley Federal “Sobre Hipotecas (Prendas de Bienes Inmuebles)”
La primera frase del párrafo del segundo párrafo 2 del “Artículo 20” de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 N 102-FZ “Sobre Hipotecas (Prendas de Bienes Raíces)” (Legislación recopilada de la Federación de Rusia, 1998, N 29, Art. 3400; 2002, N 7, Art. 629; 2004, N° 27, artículo 2711; N° 45, artículo 4377) quedarán así:
"El registro estatal de una hipoteca por fuerza de ley se lleva a cabo simultáneamente con el registro estatal de los derechos de propiedad de la persona cuyos derechos están gravados por la hipoteca, salvo que la ley federal establezca lo contrario".
Artículo 27. Entrada en vigor de esta Ley Federal.
1. Esta Ley Federal entra en vigor tres meses después del día de su publicación oficial.
2. Esta Ley Federal se aplica a las relaciones relacionadas con la recaudación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, cuyos permisos de construcción se obtuvieron después de la entrada en vigor de esta Ley Federal. .
3. Las disposiciones de la “Parte 3 del artículo 4” y la “Parte 3 del artículo 13” de esta Ley Federal no se aplican a los casos de celebración de contratos gubernamentales para la compra de locales residenciales de conformidad con el “Artículo 20.1” de la Ley Federal. de 21 de julio de 2007 N 185-FZ “Sobre el Fondo de Asistencia para la Reforma de Vivienda y Servicios Comunales”.
(La tercera parte fue introducida por la "ley" federal del 17 de julio de 2009 N 147-FZ)
Para los promotores que recibieron permisos de construcción antes del 1 de julio de 2018, el legislador ha previsto la aplicación específica de numerosas innovaciones. Como suele suceder, las disposiciones transitorias plantearon muchas preguntas (tanto por parte de los propios promotores como de los bancos autorizados). Al respecto, el Ministerio de la Construcción aclaró algunos matices en el oficio N° 34785-VYA/07 de fecha 15 de agosto de 2018. Lea más sobre la posición del departamento correspondiente en este material.
Teoría compleja
Para empezar, el Ministerio de la Construcción recordó lo siguiente. Para desarrolladores que recibieron un permiso de construcción antes del 01/07/2018:
– disposiciones del art. 2, segunda frase parte 1.1, parte 2 – 2.2 art. 3 de la Ley de participación en la construcción compartida se aplican sin tener en cuenta los cambios realizados por las leyes federales de 29 de julio de 2017 No. 218-FZ “Sobre una empresa de derecho público para la protección de los derechos de los ciudadanos que participan en la construcción compartida en en caso de insolvencia (quiebra) de los desarrolladores y sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación de Rusia" y de fecha 1 de julio de 2018 No. 175-FZ "Sobre las enmiendas a la Ley federal "Sobre la participación en la construcción de apartamentos en acciones compartidas edificios..." (en adelante, Ley Federal No. 175-FZ);
– Partes 2.3 y 2.6 art. 3, art. 18 – 18.2 de la Ley de participación en la construcción compartida (modificada por la Ley Federal No. 175-FZ) se aplican teniendo en cuenta las características establecidas por el art. 8 de la Ley Federal No. 175-FZ.
En particular, el promotor, dentro de los dos meses siguientes a la fecha de entrada en vigor de dicha ley, está obligado a abrir una cuenta bancaria en uno de los bancos autorizados en relación con cada permiso de construcción. Los datos de esta cuenta deberán indicarse en la declaración de proyecto del promotor. No se pueden realizar operaciones en la cuenta corriente del desarrollador, cuya ejecución no está permitida por la Parte 3 del art. 18 de la Ley de participación en la construcción compartida, con excepción del cumplimiento de las obligaciones del desarrollador que surgieron antes de la entrada en vigor de la Ley Federal No. 175-FZ. En este caso, el banco autorizado se niega a realizar una operación en la cuenta y notifica a la autoridad supervisora y a la empresa de derecho público "Fondo para la Protección de los Derechos de los Ciudadanos - Participantes en la Construcción Compartida" (en adelante, el Fondo) sobre esto el día de la negativa a realizar la operación en la cuenta.
Posición del Ministerio de la Construcción
Sobre la apertura de cuentas corrientes
Los desarrolladores deben abrir en un banco autorizado antes del 01/09/2018 con respecto a cada permiso de construcción recibido antes del 01/07/2018. Los datos de esta cuenta deberán indicarse en la declaración de proyecto del promotor.
Si hay varios permisos de construcción recibidos antes del 01/07/2018, estas cuentas se pueden abrir en diferentes bancos autorizados y en diferentes momentos, pero a más tardar el 01/09/2018.
Si previamente se abrió una cuenta en un banco autorizado, el desarrollador no está obligado a abrir una nueva cuenta corriente. La información sobre la cuenta existente debe indicarse en la declaración del proyecto.
El desarrollador tiene derecho a rescindir un acuerdo previamente celebrado con un banco autorizado, cerrar esta cuenta y abrir una cuenta corriente en otro banco autorizado.
Los promotores no están obligados a cerrar sus cuentas bancarias corrientes y otras, que pueden utilizarse para realizar operaciones relacionadas con actividades económicas distintas de la creación de proyectos de construcción compartidos.
Nota: Si se recibió un permiso de construcción antes del 1 de julio de 2018, entonces el cliente técnico y el contratista general que interactúan con el desarrollador no están obligados a abrir cuentas en el banco autorizado en el que se abre la cuenta del desarrollador.
Sobre las actividades del desarrollador.
Los desarrolladores tienen derecho a recaudar fondos de los participantes simultáneamente en virtud de varios permisos de construcción emitidos antes del 1 de julio de 2018, incluso si la construcción no se lleva a cabo en el marco de un plan de planificación urbana para un terreno o un proyecto de planificación territorial.
Los desarrolladores que recibieron dos o más permisos de construcción antes del 1 de julio de 2018 pueden comenzar (o continuar) simultáneamente recaudando fondos de los ciudadanos para la construcción de instalaciones (sus complejos) bajo cada uno de dichos permisos.
Sobre los requisitos para el desarrollador.
Parte 2.6 art. 3 de la Ley sobre participación en la construcción de acciones compartidas establece que el órgano ejecutivo autorizado de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia (organismo controlador) está obligado a enviar una notificación a la autoridad de registro de derechos:
1) sobre la falta del derecho del desarrollador a atraer fondos de los participantes en la construcción compartida, a más tardar un día hábil después del día en que se estableció que el desarrollador no cumplió con los requisitos especificados en la parte 1.1, cláusula 1, 1.2 - 1.7 , 2 - 6 parte 2 de este artículo, y (o) el uso de fondos por parte del desarrollador para fines no previstos en el art. 18 de esta ley;
2) sobre la falta del derecho del desarrollador a atraer fondos de los participantes en la construcción compartida, no antes de cinco días hábiles, pero a más tardar siete días hábiles a partir de la fecha de envío de una notificación a la cuenta personal del desarrollador sobre el establecimiento del hecho que el desarrollador no cumple con los requisitos establecidos en los incisos 1.1, 1.8, 7 y 8 parte 2 de este artículo, el cual se envía a la cuenta personal del desarrollador a más tardar tres días hábiles a partir de la fecha en que se establece que el el desarrollador no cumple con los requisitos previstos en este párrafo;
3) sobre el incumplimiento por parte del desarrollador de la obligación de transferir el objeto de construcción compartido al participante en la construcción compartida en virtud de un acuerdo registrado de participación en la construcción compartida, dentro de los seis meses a partir de la fecha de dicha obligación;
4) sobre el cumplimiento por parte del desarrollador de los requisitos especificados en las partes 1.1 y 2 de este artículo, a más tardar un día hábil después del día en que se establezca el cumplimiento de estos requisitos por parte del desarrollador.
El Ministerio de la Construcción aclaró: para los desarrolladores que recibieron permisos de construcción antes del 01/07/2018, solo se aplican los párrafos. 3. En otras palabras, la autoridad de control enviará la notificación mencionada sólo si el plazo para transferir el proyecto de construcción compartido al accionista se viola durante más de seis meses.
Sobre la aplicación del art. 18 y 18.2 de la Ley de participación en la construcción compartida
Recordemos que estamos hablando del art. 18 “Uso de fondos por parte del desarrollador” y 18.2 “Procedimiento para realizar transacciones en la cuenta corriente del desarrollador”.
El Ministerio de la Construcción explicó:
los desarrolladores aplican el art. 18 según enmendado vigente antes de que entraran en vigor las modificaciones introducidas por las Leyes Federales No. 218-FZ y 175-FZ. Sin embargo, respecto de las obligaciones surgidas después del 01/07/2018, los promotores están sujetos a lo dispuesto en la parte 3 actualizada de este artículo;
Los promotores deben aplicar el inciso 1, parte 3, art. 18.2 (modificada por la Ley Federal No. 175-FZ), las demás disposiciones de este artículo no se aplican a ellos.
Además, en la parte 3 del art. 18 de la Ley de Participación en la Construcción Compartida establece que en la cuenta corriente del promotor no se permiten las siguientes operaciones:
1) operaciones relacionadas con asegurar el cumplimiento de obligaciones de terceros;
2) operaciones relacionadas con asegurar el cumplimiento de las obligaciones propias del desarrollador hacia terceros, no relacionadas con la atracción de fondos de los participantes y la construcción de bienes inmuebles compartidos dentro de los límites de un permiso de construcción o varios permisos de construcción;
3) concesión de préstamos;
4) compra de valores;
5) operaciones relacionadas con la creación de organizaciones comerciales y sin fines de lucro, participación en el capital autorizado de empresas comerciales, propiedad de otras organizaciones comerciales y sin fines de lucro, con excepción de las operaciones relacionadas con la creación (participación en el capital autorizado) de empresas comerciales - promotoras, en relación con las cuales el promotor es (se convierte) en la sociedad principal;
6) pago de valores emitidos (emitidos) por el promotor, con excepción del pago de acciones emitidas por él.
En consecuencia, el inciso 1, parte 3, art. 18.2 de la Ley de participación en la construcción de capital compartido establece que un banco autorizado se niega a realizar una transacción en la cuenta corriente del desarrollador si la transacción se especifica en la Parte 3 del art. 18 de esta ley.
Sobre las acciones del banco autorizado.
Como regla general, el banco autorizado ejecuta la orden del desarrollador de realizar una transacción en la cuenta corriente a más tardar el día siguiente a la fecha de recepción de la orden.
El banco autorizado suspende la ejecución de la orden del promotor hasta por tres días hábiles si se cumplen simultáneamente dos condiciones:
si la información especificada en la columna “Objetivo del pago” no permite establecer claramente que como resultado de la operación se cumplen las obligaciones del desarrollador que surgieron antes del 01/07/2018;
si hay hechos (o signos) de violación por parte del desarrollador de los requisitos de la Parte 3 del art. 18 de la Ley de participación en la construcción compartida (sobre la aplicación de esta norma, ver arriba).
Habiendo suspendido la ejecución de la orden, el banco tiene derecho a exigir al promotor la presentación de los documentos justificativos pertinentes.
- el banco se niega a transferir fondos y lo notifica a la autoridad supervisora y al Fondo.
el banco ejecuta la orden;
Para tu información: el banco autorizado se niega a realizar una transacción en una cuenta corriente si su ejecución viola los requisitos establecidos en la Parte 3 del art. 18 de la Ley de participación en la construcción compartida modificada por la Ley Federal No. 175-FZ.
El banco ejecutará la orden del desarrollador si durante la verificación (instrucciones de pago, documentos adjuntos) se determina que la operación se encuentra bajo la prohibición establecida en la Parte 3 del art. 18 de la Ley de Participación en la Construcción Compartida (modificada por la Ley Federal No. 175-FZ), pero el pago tiene como objetivo el cumplimiento de las obligaciones que el desarrollador contrajo antes del 01/07/2018.